法拍拍定人是否要承受原屋主積欠管理費？

06 Jun, 2025

問題摘要：

公寓大廈區分所有權之繼受人並無義務承擔原權人所積欠之管理費，除非其事前明知並同意承擔，否則管委會不得逕以規約或社區慣例作為請求依據。正確認識管理費債權之相對性、規約對繼受人拘束範圍及繼受人資訊揭露機制，乃建立健康社區管理制度與維護不動產交易秩序之必要基礎。未來若立法者欲強化社區財務保護機制，亦應考慮建立欠費揭露制度及明定債務移轉之構成要件，以平衡管理委員會財務健全與交易第三人權益保障間之關係。

律師回答：

關於這個問題，在公寓大廈買賣或拍賣移轉過程中，區分所有權人積欠的管理費是否由繼受人承擔，常引發法律爭議。許多社區管理委員會基於管理規約中載有「繼受人應繳納前手積欠管理費」之條文，遂向新買受人或拍定人追討原所有權人積欠之管理費，甚至在繳清前拒發磁扣或阻止搬遷。然依據現行法律與法院實務見解，繼受人並無繳納前手積欠管理費的法律義務，管理委員會之請求欠缺依據，不符債權之相對性原則，也違反交易安全。

首先，依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，區分所有權人之繼受人，應繼受原所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，該條所稱「權利義務」，係指基於公寓大廈之管理、使用、約定事項或住戶間共同生活規範而產生的權利與義務，如電梯使用規則、公設使用時間、法定空地停車限制等，或例如每月應繳管理費如何計算、應於何時繳納等方式及期間，繼受人繼受後須遵守。

然而，對於繼受前已發生之金錢債務，即原區分所有權人積欠的管理費，此為債之關係，依民法債權之相對性原則，只發生在原權人與管理委員會之間，不因不動產之讓與或拍賣而當然移轉至繼受人，亦即管理費之欠繳並非隨物之負擔，不具有物上性質。

繼受人對於前手積欠的管理費並無清償義務，該等債務僅存在於積欠人與管委會間。即使管理規約載明「繼受人應承擔原所有權人之積欠」，若無具體表示繼受人知悉且同意者，亦難以主張該規約對第三人發生約束力。

況且目前並無法律賦予管理委員會公示住戶欠費資訊之權限，若強令後手負責，將使善意第三人蒙受不測之風險，嚴重影響交易安全與法院拍賣市場之效率，進而不利金融資產處分及經濟秩序發展。

公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權人之繼受人，應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，是指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用，及其他住戶間相互關係之事項而言，例如：依規約設定公寓大廈共用部分之專用權(法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等)，又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。但對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原是存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人間，依債權之相對性，本應向原區分所有權人請求。且依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用，不論在何時繼受，均不受規約拘束(高等法院93年法律座談會民事類第13號)。

即便社區管理規約第28條規定繼受人應遵守區分所有權人之一切義務，該義務僅及於「繼受後」應履行者，不包含「繼受前」原權人所積欠之金錢債務，故買受人並無清償前手積欠管理費之義務。再以實務另一常見誤解為例，有買受人購屋後始知前手欠繳管理費數萬元，管委會以社區規約主張買方應繳清後方可提供出入磁卡，否則禁止使用電梯或代收包裹，該作法不僅可能違反誠信原則，亦可能構成不法妨害，買受人得依法請求回復使用權、損害賠償，甚或聲請假處分。此外，管理委員會如據此向法院聲請支付命令或強制執行，法院將以請求無理由駁回，徒增訴訟成本與社區內部對立，無助於管理效能提升。

按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務，公寓大廈管理條例第24條第1項、第2項分別定有明文。次按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。被告抗辯稱：依查封筆錄記載，雖系爭房屋有積欠管理費25,200元，依法令應由拍定人承受上開積欠之管理費，原告不得伊請求云云，並提出不動產拍賣公告為據…。經查，兩造所述之新光諾貝爾大廈於住戶管理規約第28條確有明定繼受人應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項…，然上開規定及規約約定並非令繼受人繼受承擔前手積欠之管理費（已發生之債務），而僅在表示繼受人應於繼受後「遵守」原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務，是揆諸前開說明，系爭房屋之拍定人並無繼受被告積欠之管理費情形，被告猶執前詞抗辯並拒絕清償，即難採憑。(臺灣高雄地方法院簡易庭101年度雄小字第2656號)

是故，正確作法應為管理委員會就原區分所有權人之欠繳費用，依法向其本人催收，必要時循民事訴訟取得確定判決後執行其財產，若其名下無資產或已失聯，雖難免遭受損失，但此風險本屬社區管理財務之一部分，應透過保留押金、購屋前提示查閱欠費資訊或透過公證契約進行風險控管，而非事後將責任轉嫁予不知情之繼受人。

當然，若買受人在交易前知悉有管理費積欠並同意一併承擔，或雙方明確於買賣契約中載明並經管委會備查者，則屬於買賣雙方合意變更債務主體，買受人得負清償義務。但該義務仍屬契約效力，僅於雙方當事人間發生拘束力，不得擴張至其他無從知悉此事之繼受人或拍定人。