公寓大廈管理委員會主任委員的任期有何規定？如果規約規定主任委員連選得連任，這樣可以一直連任嗎？
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例第29條第3項對主任委員之任期與連任次數已有明確規範，即任期應為一至二年，最多得連任一次，合計最多連任兩屆。此規範具有強制法律性質，不因規約或區分所有權人會議另有規定而得排除，任何允許主任委員「無限連任」之規約條文或會議決議均屬無效。為確保社區管理機構之合法性與民主性，應依法辦理選任、輪替與監督，杜絕權力集中與管理僵化之弊病，維護住戶整體權益與社區良善治理。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第29條第3項規定，公寓大廈管理委員、主任委員及管理負責人之任期，原則上係由區分所有權人會議或規約所定，得為一至二年，並於法條中明文規定其連任次數之上限。該條後段明確指出：「主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」
換言之，雖然條文開放規約或會議對任期進行設定，但在是否可「連任」及「連任次數」上，則設有明確限制，即主任委員最多只能連任一次。無論區分所有權人會議或管理規約是否另訂規定，對於主任委員而言，最多僅能連任一次，形成任期共計兩屆的上限。此規定具強制性，非得由區分所有權人會議或社區自行規範而可加以變更或排除。若規約另定主任委員可「無限次連任」，將牴觸法律強制規定而屬無效。
本條立法意旨在於防止社區權力過度集中，避免個人長期掌控社區財務、管理與重大事務，造成權力失衡、資訊不透明、住戶監督困難等弊端。公寓大廈屬集體生活之社區單位，其管理應建立在輪替、監督與民主參與基礎上，故法律設計上即對主任委員等具關鍵影響力之職位設有連任次數限制。此一設限即使在全體住戶同意下擬以規約放寬，亦不得逾越條例之明文限制，否則將違反法律優位原則與強行法之效力順位。
實務上亦有住戶爭議主任委員無限期蟬聯職位，導致資金運用不透明、公共設施修繕延宕、住戶意見無法反映等情形，最終導致區分所有權人對管理組織之不信任與衝突升高。部分社區為謀求行政便利或考量主任委員能力，傾向透過修改規約使其可「一直連任」，惟此行為無視法條對「連任一次」之限制，將構成違法規約，其選任結果亦可能被認為無效，或在爭訟中遭法院撤銷。
若主任委員於已屆任期兩屆後仍主張連任並繼續執行職務，其所為之決議與對外代表行為，亦可能因資格瑕疵而影響法律效力，進而導致整體社區運作陷入法律風險。例如其簽署之合約、對外代表社區提起之訴訟，均可能因其已非合法任期內主任委員而被主張無代理權。為避免爭議發生，區分所有權人會議應於主任委員任期屆滿前適時辦理改選，並依法律規定推選新任人選，確保管理組織合法、民主與運作正常。
此外，對於條例中其他委員如一般管理委員，其規定則較為寬鬆，僅限制「連選得連任」，即未設次數上限，表示在社區同意下可持續被推選。但對於主任委員、管理負責人、財務及監察業務之委員，則因其職責涉及社區重要資源與治理，故法令採取限任設計，使其職權行使與社區之信任有週期性檢驗機制。至於若規約或會議決議仍堅持違反條例規定，允許主任委員無限制連任，其效力應為無效，得由有利害關係之住戶依法提出聲明異議或訴訟救濟，並請求確認選任無效或要求依法改選。
-房地-公寓大廈-管理組織-管理委員會-管委會
(相關法條=公寓大廈管理條例第29條=)
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