公寓大廈戶數不多的話可以不要成立管理委員會嗎?
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈無論戶數多寡，皆應依公寓大廈管理條例設置管理組織。對於規模較小的社區，可選擇推選管理負責人以簡化管理架構與程序；對於戶數多、管理事務繁複者，則宜正式成立管理委員會，以確保合法、有效率之社區治理。未依法設置將面臨法律風險與實務運作困難，因此即使是小型公寓，也應依據法律程序至少推選並報備管理負責人，以保障社區公共事務之正常運作與法律效力。第如特定高風險社區而設的強制性管理組織設立規定，依法當被認定有危險之虞時，該社區區分所有權人即有法定義務於期限內成立管理委員會或推選管理負責人並報備，否則將面臨重罰。
律師回答：
關於這個問題，公寓大廈管理條例第29條第1項規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」因此，不論戶數多寡，公寓大廈均應依照法律規定，設置管理組織，只是法律並未強制要求一定要成立管理委員會，而是提供「成立管理委員會」與「推選管理負責人」兩種選項，使得戶數較少、規模較小的社區有較為彈性的選擇方式。
實務上，若該公寓大廈僅有數戶、無公共設施或管理事務較為簡單，住戶間亦能維持良好協調運作，則多會傾向以推選一位管理負責人為主要行政處理人，處理包含代收管理費、處理修繕事項、聯繫政府機關或召集區分所有權人會議等事務。此種方式不僅程序簡便、運作靈活，亦可避免成立管理委員會所需的正式組織程序與選舉制度。推選管理負責人的程序上，依內政部相關函釋及地方政府通例，須經至少二人以上的區分所有權人推選，並須將推選結果公告於明顯處所後，向所在地區公所辦理報備程序，俾使其具有公法上登記事實，後續若有爭議或需要對外代表，亦能有所依循。
反之，若公寓大廈戶數眾多、設施複雜，例如有電梯、地下停車場、公共設施使用等管理事務時，則成立管理委員會較為妥適，得以透過委員會架構分工協作，處理資金運用、年度預算、公共工程、重大決策事項等事宜，提高管理效率與合法性。管理委員會的成立，通常需依區分所有權人會議之決議，產生主任委員、副主任委員、總幹事等職位，並依法向地方政府申請報備。法律上對於成立管理組織之義務並未因戶數少而免除，換言之，即使僅有三戶、五戶，也應依法設置管理委員會或推選負責人。未依法設置管理組織，不僅將影響社區運作的正當性，也會導致無法召開合法的區分所有權人會議，進而造成修繕經費、管理規約、使用糾紛等事項無從依合法機制解決，若遇對外法律行為，如公共設施損壞致人受傷、保險申請、政府補助、訴訟權益維護等，也無明確代表，將嚴重影響社區權益的實現。
因此，雖法律未強制少戶數社區一定要成立委員會或設置管理負責人，然而，對於未成立管理委員會或未推選管理負責人的公寓大廈，若經主管機關認定有「危險之虞」，將產生明確的法律義務與行政處分機制。此規範係為因應實務上許多老舊或無人管理的公寓大廈因未設管理組織而導致建物安全、公共設施失修或住戶糾紛難以處理的問題，特別強調對具有潛在危險建物的強制介入與輔導設置管理組織機制。
第29條之1第1項規定，不論該公寓大廈是在本條例施行前或施行後取得建造執照，只要尚未成立管理委員會或推選管理負責人，且經主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人即負有在主管機關通知後於一定期限內完成成立或推選並完成報備的義務。若因故未能在原定期限內完成者，主管機關得依實際情況展延一次，展延期間最長不得超過一年。亦即，整體時限最長不得超過兩次通知加總一年之內，期滿仍未完成者將進入行政處罰程序。中央主管機關將另公告危險之虞的具體認定標準及應完成成立或推選之期間，而直轄市或縣市主管機關如認為必要，亦得加重認定標準並延長期限。此種彈性機制，使地方政府得依建物老舊程度、維護情形、公共安全或民怨事件調整執行力道。為確保措施可行與落實，主管機關亦應主動輔導，或委託專業機構如建築師公會、不動產管理團體，協助社區召開會議、提案選舉、制定規約、完成報備等實務步驟，使原本缺乏專業能力與共識之住戶能順利建立管理組織，達成維護公共安全與社區自主管理之目標。
若在輔導與處分後仍抗拒成立者，第49條之1即賦予主管機關以行政罰為制裁工具。該條明定，未於期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，主管機關得按每一專有部分對其區分所有權人處以新臺幣四萬元以上二十萬元以下之罰鍰，並得按次處罰，亦即若住戶不服或消極對抗，將因每次不履行而遭連續開罰，且每一專有部分即為一處罰單位，如一棟大樓有20戶未成立組織，將面臨20筆處罰，具高度威嚇效果。
在行政罰與輔導程序仍未奏效時，為免公寓大廈進一步惡化而發生公共安全事件或責任歸屬不清之情況，第29條之1更授權主管機關得逕行指定一位住戶擔任臨時管理負責人，其任期至社區正式成立管理委員會或完成推選報備為止。此種指派措施雖係例外，但可防止無人管理、無人應對的法律空窗期，確保社區有最低限度的管理維持與對外代表，對公共設施損壞、修繕、帳務管理、糾紛處理等亦能有基礎處理能力。
因此在現行法制下，即使公寓大廈戶數不多或住戶間相處和睦，若被認定為有危險之虞，則設置管理組織已非選擇而是義務，主管機關可依法限期要求、展延一次、輔導介入、處以罰鍰，甚至逕行指定人員，具備完整行政強制與維安防範機制。此一制度設計，目的在於保障建築物使用安全與促進社區公共利益，杜絕因無管理而導致電梯故障、水管漏水、外牆剝落等危及人身與財產之情形，亦對高齡化社會下大量老舊社區提供可控與可管的法律支撐架構。
-房地-公寓大廈-管理組織-管理委員會-管委會成立
(相關法條=公寓大廈管理條例第29條=公寓大廈管理條例第29-1條=公寓大廈管理條例第49-1條)
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