土地被占用，如果是占有或妨礙輕微，未必可以拆屋還地？

問題摘要：

土地所有人對於不法占用之土地，雖依法可提起拆屋還地訴訟，但若土地利用無實益、回復後仍屬無法單獨使用之畸零地，或已獲得不當得利補償，卻仍要求對方拆除房屋致造成其鉅額損害，則可能構成「權利濫用」，此時法院將從誠信原則與權利社會化之角度審查是否應否准許。欲避免主張被否定，應證明自身土地收回後具開發可能性、利用計畫具體明確，並考慮是否能先採取協商、補償或合併使用等替代方案，以免因訴訟目的不明確或操作過當，反致法院否定其正當性。從該案中可見，民事權利雖受法律保障，但並非絕對無限，仍須配合誠信原則與社會正義，以實現法治秩序與公私利益之均衡。

律師回答：

關於這個問題，土地遭無權占用時，所有人依法可依民法第767條提起返還請求訴訟，甚至主張拆除越界建物，但在部分實務案例中，法院會依據具體情狀判斷是否構成「權利濫用」，若認為權利人雖名義合法，但其主張目的或方式過度損及他人利益，反而喪失應有的社會正當性，即有可能不予支持。這種情況常見於房屋部分越界建築至他人土地，土地所有人請求拆屋還地，而占有人則以「權利濫用」抗辯。

 

房屋坐落之基地部分逾越地界，無權占用到鄰地所有人之土地，土地所有人依民法第767條第1項規定，起訴請求拆屋還地；房屋所有人則主張對方之權利行使是「權利濫用」。這裏有關法律條文分別為民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。有妨害其所有權者，得請求除去者。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」第796條之1：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越者，不適用之。」第148條：「權利之行使、不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

 

一般占有就是拆除，沒有什麼例外，除非就是權利濫用，但這種情形不能說沒有，但絕對是罕見，如房屋占用鄰地面積小，屬畸零地，原告若收回土地，亦難單獨利用或申請建照，且占用人之建物為長期占有，拆除工程浩大，拆除越界部分恐損及整體結構，有坍塌疑慮；同時，拆除費用與補強費用高昂，占用人將受極大財產損害，可得之利益不成比例。此外，土地所有人在購地時已知土地性質為畸零地，原先即無法單獨開發利用，若未能與鄰地合併使用，縱收回亦無實益。可能認為土地所有人再提拆屋還地訴訟，已非基於土地利用必要，反而僅造成對方巨額損害，構成「以損害他人為主要目的」，應認為權利濫用。

 

然而，「權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的」，應綜合權利人所得利益、相對人所受損害及公共利益受損情形進行整體衡量，法院於審酌時雖有裁量權，但若將不應列入審酌之事項作為裁判基礎，或遺漏應列入之關鍵因素，則屬裁量逾越。

 

然而，除上開理由，尚須考量法規利益部分，如即便法規無明文要求留設防火巷或間隔，但防火間隔本質在於維護公共安全，原告若主張土地作為防火巷有其正當性，即應列為審酌因素之一，原審未納入考量即據以否定權利行使正當性，有違社會化原則。此外，是否構成「以損害他人為主要目的」，也非僅以損害程度為基準，而應比較雙方利益落差是否過大，以及是否存在真正利用意圖。倘若土地所有人即使收回土地也無法開發利用，單純為使他人受損則較有濫用之虞；反之，若確實有正當之利用計畫，即便他人受損亦不當然構成濫用。該案正突顯出「權利濫用」的法律判斷，並非單純從形式上有無占用或所有人資格即得定之，而須進一步觀察雙方關係、使用歷史、土地性質、公共安全與經濟價值等多面向因素，實屬高度利益衡量的判斷行為。

 

權利濫用的認定門檻本身即高，須符合三項要素：一、權利行使未符合誠信原則；二、目的在於損害他人或為違反公益；三、行使結果造成嚴重不利益於他人或社會。在民法第148條中已明定：「權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」法院基於此條即得從誠信原則出發，審查權利人行使權利是否超出其本旨，致違反社會整體利益。然而，實務中法院較為保守，除非情節明顯失衡，否則原則上仍傾向尊重所有人之排他使用權。因此，以畸零地、屋齡老舊、拆除危險性與經濟損益為由判斷構成權利濫用，雖具體說明，但因未納入防火安全及公共利益考量而遭撤銷，顯示法院於權利濫用之審查，須全面納入所有可得見之法律與事實因素，方可構成正當裁量。結論上，

 

權利之行使，是否已損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見71年度台上字第737判例)法院於審酌權利人之行使權利是否為權利濫用，雖屬法官本於利益衡量，綜合各種主客觀因素後所為裁量判斷，但法院如將不應列入審酌之因素予以加入，或將本應列入審酌之因素予以排除，則所作之裁量判斷，即難認符合禁止權利濫用原則本旨。雖經台北市建築管理工程處函覆，無留設防火巷或防火間隔之明文；但公共安全之保障，與有無法規限制並不具關聯性，防火巷或防火間隔，其功能目地在於公共安全之維護，縱依當時之法令未加以規定，既然與公共利益有關，自應將該公共安全列入審酌之因素，以落實權利社會化之基本內涵。原審以系爭建物為就有無建築執照之建築物，法無規定須留設防火巷或防火間隔為由，列入審酌因素，而未將無防火巷間隔之情形，列為應為審酌判斷因素之一，依上說明，自可有議。

(最高法院104年度台上字第2480號判決)

 房地-無權占有-拆除遷讓之訴-權利濫用

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