屋主未授權出租，承租人是否為無權占有？

問題摘要：

房客與具有合法代理權之簽訂租約，且房屋所有權人承認該代理效力，即可認定該租賃契約有效成立。配偶如未具房屋登記權限或無授權文件者，不得單方面否定該租賃效力，亦不得任意張貼威脅性通知或強迫承租人與其重新簽約。房客於此法律關係中，若已善盡查證義務，應屬合法占有人，不具竊佔故意，之法律主張難以成立。惟承租人仍應保存完整租賃文件與授權證明，以備不時之需，並視情況尋求律師協助，確保權利受保障。

律師回答：

關於這個問題，針對房屋所有權人配偶未經授權卻主張房屋無權出租並揚言租客為惡意佔有人，甚至搬出刑法第320條竊盜罪指稱租客構成竊佔行為，此種主張在法律上究竟是否成立，需先釐清出租行為是否具備合法代理基礎、租客是否已盡善良注意義務，以及配偶本身對不動產之處分或管理是否具法定地位。

 

房東持有房屋所有權人所出具之代理出租授權書，並以此與租客簽訂租賃契約，且本人亦承認該出租行為合法有效。

 

屋主未授權他人出租房屋，而第三人卻與該自稱代理人簽訂租賃契約並實際進行占有使用，該承租人是否屬於無權占有人？

 

此一問題在法律上涉及租賃關係的成立條件、代理行為的效力認定、以及不當得利制度的適用。

 

首先，若出租人並非房屋的所有權人，亦未取得所有權人之明示或書面授權，其與承租人之間的租賃契約即屬無權代理，原則上不生對所有權人之拘束力。

 

依民法第169條規定，若屋主曾以其行為使他人相信某人具代理權，例如允許他公開招租、收租、管理或張貼招租訊息，或屋主知情而未明確表示反對，則視為構成表見代理，其所與承租人簽訂之契約，屋主即應負授權人責任。然而，若承租人明知或可得而知其對方無代理權，則不得援引表見代理主張契約效力。故如承租人未盡善良注意義務，明知無授權仍簽約者，其占有難謂合法。

 

若不成立表見代理，該租賃契約對於真正權利人即無拘束力，承租人即屬無權占有。但此「無權占有」與刑法上的「惡意竊佔」有別，其係指民事上占有之欠缺合法原因，並不當然構成犯罪。此時，若房屋所有權人要求返還不動產，承租人應負返還義務，並依其使用情形可能構成不當得利。

 

至於所謂惡意佔有，乃刑法第320條第2項所述之竊佔罪，其構成須以未經同意而侵入他人不動產並意圖永久支配為要件。承租人係與合法代理人所締結租賃契約，其占有基於法律行為而生，並經出租人確認效力，當難謂屬非法占有。且對於竊佔罪之認定，均需確認被告主觀上有非法占有之故意，並非僅因租賃關係受挑戰即構成犯罪，若租客已確認出租人之授權來源與所有權人之身分，尚難認其有竊佔犯意。

 

依民法第179條，不當得利係指無法律上原因而受利益，致他人受損者，應返還其所受利益。房屋占有人若非基於有效契約而使用房屋，即無合法原因，客觀上取得居住利益，應返還該利益之價值，通常以合理租金為衡量標準。是以，承租人占用期間若未支付租金或其支付對象無權收受，則應依不當得利準則返還與使用相當之金額予真正所有權人。

 

此外，關於承租人之信賴保護，若其可證明在簽約時已合理相信出租人具代理權，並基於善意支付租金、裝修、搬遷等支出，則其可能有向無權代理人請求損害賠償或費用償還之權利。實務上，法院亦將依據個案具體事證，例如房東是否有默許出租、是否有過往租金收受紀錄、是否存在公開管理或委任行為等，判斷是否構成表見代理。

 

一旦成立表見代理，則雖無實際授權，仍視為有效代理，承租人即非無權占有人，占有行為即具有法律上原因，不須返還不當得利。但若否定表見代理，則承租人雖非惡意占用，仍應視為無權占有，其利益構成不當得利，應返還對價。

 

首先，關於不動產之出租權限，應由登記之所有權人或其有效代理人為之。民法第103條與第110條明定代理人基於授權可代為法律行為，出租契約屬法律行為之一，如持有授予之代理出租書面文件，依法可對外主張代理效力，且租賃契約中記載出租人為者，亦屬實質委任代理關係，契約效力歸屬於，並不因出租行為由執行而影響其合法性。至於配偶，若未具不動產登記或代理地位，則無從主張該房屋為其可單獨支配之財產，即便該房屋屬婚後取得之夫妻共同財產，在登記上未為其名義者，於處分或出租行為上亦不得干涉或否認他人合法權限。

 

再者，承租人於與出租人訂立契約後，對租賃物取得使用收益權，並於租賃關係存續期間享有排他性占有權限，除非法院判決撤銷契約或確認占有無權，不得以未登記權利主張其為無權占有人。民法第421條：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

 

至於多次張貼通知，要求租客與其重新簽約，或限期搬離並揚言提告，其法律性質應屬對租賃關係之單方否認主張，若未具正當法律依據，亦可能構成脅迫、強暴或不當干擾租賃契約履行，依情節或涉民刑事侵權之虞。

 

此外，民法第425條規定「租賃關係不因所有權移轉而受影響」，於租賃關係存續中，即使所有權變更或有第三人主張所有，仍應尊重既有租約效力，租客於租賃期間內有占有房屋並居住之權利，若其所簽租約合法，未違反法定程序或違章規定，即得享有法律保障。

 

實務上，承租人若能提供包含代理出租授權書、建物謄本、租賃契約正本等文件，並確認與出租人間法律關係基礎正當，即可構成其善意占有之證明，法院在審理相關糾紛時，亦將以此等事證判斷租客是否為合法占有人。關於是否得提起告訴，雖然理論上任何人皆得提起民刑事訴訟，但是否構成犯罪仍由司法機關實質審查，其主張若無法律基礎，難獲支持，甚至租客如因此受有精神上或財產上之損害，亦可反主張其張貼通知或威脅性言論構成名譽損害、權利侵害或恐嚇等情形。

 

屋主未授權出租，若承租人未能舉證其出租人具備代理權或構成表見代理，則其對不動產之占有即屬無權，占有之利益即為無法律上原因取得，應依民法第179條規定返還該不當得利。反之，若承租人能證明其簽約對象係屋主以其行為使人信其具有代理權，並無不當之信賴，則應成立表見代理，租約效力及占有正當性即可獲得承認。至於是否構成惡意占有，仍須就承租人主觀上之善意或過失為判斷，若承租人明知或可得知無授權，則不得主張善意，不僅須返還不當得利，甚至在特殊情形下，若拒絕返還還可能涉民事侵權責任。因此，承租人於租賃行為發生前應確實查證出租人之授權文件或所有權狀，以維權益之完整及避免日後爭議。

房地-無權占有

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