關於時效取得不動產在實務上是可能嗎？

問題摘要：

不動產的時效取得在台灣法律體系下雖為理論可能，實務上因土地高度登記化與地上權設置限制，幾乎難以成為取得所有權的管道，僅於特殊條件下可能構成地上權時效取得，但該程序仍需經過嚴格審查與具體舉證，絕非單憑占有與使用即能成立。作為土地所有權人，仍應善盡管理義務，即便選擇容許他人使用土地，也應透過書面約定或其他方式保障自身權益，以避免日後爭議或不當喪失物權。

律師回答：

關於不動產是否可能透過時效取得成為所有人，雖然民法第769條與第770條明文規定，只要占有人以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人「未登記」的不動產達一定年限，便得請求登記為所有人，實務上卻極少能真正透過此方式取得不動產所有權，原因在於現行台灣土地多已完成登記，無登記不動產的存在非常稀少，通常僅限偏遠地區、山區或尚未開發之國有地，故實務上真正能透過時效取得而成為土地「所有人」的機會微乎其微，幾近理論上的存在。特別是提及的土地若已完成登記，即使長期遭他人占用或使用，亦不適用時效取得所有權之規定，該占有人縱使占有再久，亦無法主張所有權移轉，因為民法僅針對「未登記」不動產開放時效取得所有權的規定；而對已登記不動產，即便占有人具備主觀上的所有意思並符合和平、公然、繼續的要件，亦僅得考慮是否可能取得地上權，而非所有權。

 

司法院釋字第408號解釋亦指出，占有人若係占用耕地，基於土地法與農業發展條例相關限制，其性質上並不適宜設置地上權，因此即使占有人依民法第770條主張取得地上權，若占用土地屬耕地類型，仍不得辦理時效取得地上權之登記。內政部頒布之「時效取得地上權登記審查要點」亦明定，凡屬耕地者即不得申請時效取得地上權，因其不符地上權之本質—即以建築物、工作物或竹木等為使用目的。

 

反過來說，若占有人係占用非耕地、屬非都市計畫區內土地，且有興建房屋、工作設施等使用狀態，則於符合和平、公然、繼續占有二十年者，仍有可能依據民法第770條取得地上權，但仍需經過嚴格審查與程序認定。

 

進一步而言，即使占有人可主張地上權之時效取得，亦僅取得「請求登記為地上權人」的權利，而非當然發生物權移轉，實務上須先檢附占有證明、現地使用事實、建物存在證據等，經地政機關審查核准後，始可辦理登記。

 

若申請人無法證明其占有係以地上權意思為之，或其占用行為不符地上權使用目的，如純粹耕作、堆放物品等，亦將遭駁回登記申請。值得注意的是，最高法院歷年來多數判決均強調，占有他人土地欲主張時效取得地上權者，必須舉證其係以地上權之意思占有，且占有狀態足以顯示其主觀意圖與使用態樣符合地上權性質，否則不得援用時效取得制度。

 

例如最高法院84年台上字第748號判決即指出，占有人占有土地建築房屋者，是否具備地上權意思，需視其所由發生之事實與具體占有態樣判斷，不能一概視為以地上權意思占有，應由主張者負舉證責任。

 

如已繼承取得土地並已完成登記，而該地上有人擅自興建農舍及種植植物，則此人之占有性質為無權占有，倘其未經同意亦無租賃或借用等合法權源，原則上並不構成合法使用。其主張時效取得所有權將因土地已完成登記而無從適用；若其占用屬農用性質，依土地法與釋字408號解釋，亦不得主張地上權之時效取得。

 

反之，若其占有時間超過二十年，並具有建築使用行為，則可能試圖主張地上權的取得，但作為土地登記所有權人仍享有優先解釋與主張權，除非其能舉證對其占用行為默許、容忍甚或提供明確授權，否則其主張恐難成立。

 

此外，實務上若所有權人長期未對土地行使權利而致占有人有恃無恐，亦可能面臨權利行使困難或舉證障礙。為避免未來發生不必要的權利糾紛，即便個人並不介意對方使用土地，也儘早與該占有人訂立明確的使用契約，如借用或租賃，將雙方關係具體化並留下書面紀錄，以明確排除對方日後以「以所有意思占有」為由主張時效取得地上權的可能性。

 

倘若選擇完全不處理，雖法律上對方不能主張所有權，但長期下來對方可能以地上權或其他方式主張權利，且若建物繼續擴建、轉手或出租，事後處理將更為困難，甚至可能因其向地政機關聲請地上權登記而使必須配合調查、答辯甚至面對訴訟程序，因此即便土地暫無使用計畫，仍建議保有基本的管理行為與法律紀錄，確保未來不致喪失處分與排除妨害之主導權。綜上所述，

房地-無權占有-時效取得

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