不動產信託登記如何辦理？

問題摘要：

實務運用信託制度除可作為財產管理、資產保全與傳承規劃工具，更可因其財產獨立性而防止債權人對信託財產執行，達成有效隔離效果。信託法第12條即明定對信託財產不得強制執行，法院不得對信託登記之不動產查封，進而保護財產不因債務人個人法律關係而遭受執行風險。是以，無論基於家庭財產管理、子女保護、稅負考量或企業資產規劃，信託制度皆具有高度實務價值及法律保障，透過正確登記程序可強化法律效力與第三人對抗力，並確保信託目的之實現。相關稅務文件如遺產稅或贈與稅之繳納證明文件，尤須於辦理信託登記之前向相關稽徵機關辦妥，以免影響登記之進程。此外，當事人若因特殊情形無法親自辦理信託登記，則須透過委託代理人辦理，此情形下，亦應提交授權委託書及代理人之身分證明文件，代理人更應備妥相關必要文件，以利登記機關核驗及登載。

律師回答：

關於這個問題，我國不動產信託登記制度係依信託法第4條第1項規定，凡屬應登記或註冊之財產權為信託者，若未辦理信託登記，即不得對抗第三人，採取登記對抗要件主義，亦即信託財產的法律效力對於外部第三人之生效，須以登記完成為前提。

 

信託契約如何規劃？

信託契約之規劃核心在於如何清楚界定信託目的，並設計一套完整機制以確保受託人依信託本旨誠信履行信託義務。

 

依信託法第1條規定，信託為委託人將財產權移轉或處分予受託人，使其為特定目的或為受益人利益管理或處分信託財產之法律關係，其特性即在於信託財產與委託人或受託人固有財產之嚴格區隔，以及受託人依信託本旨處分管理的義務性與受益性。

 

因此在信託契約的起草階段，首先應明確記載信託目的，包含管理、收益、保全、處分或開發等目標，不僅關係信託之法律性質及效力，亦為日後監督受託人行為之判斷基礎。

 

信託目的通常應具體可執行，並避免過度模糊或授予受託人過廣裁量，否則可能導致信託運作背離初衷。

 

其次，在信託契約中須針對信託財產範圍作明確列示，並確保財產所有權及使用管理權由受託人依法取得與行使，強化對信託財產之實質控制力。

 

於不動產信託中，常見為管理信託、處分信託或開發信託三大類，契約中需載明信託財產如不動產之標示、坐落、所有權憑據及使用狀態，並就信託期間、終止條件及信託目的達成標準作完整約定。

 

在受託人義務方面，信託契約應明確受託人須善良管理人注意義務並忠實依信託本旨行使職權，此外也可針對具體操作機制作約束，例如要求受託人不得自行投資或抵押信託財產，非經受益人或監察人事前書面同意不得移轉、讓與或出租信託資產等。

 

為強化對受託人行為之控制與制衡機制。以利於信託法第18條撤銷權之行使，可於信託契約中設置信託監察人，授與其查核帳務、閱覽文件、出席會議或決定重大事項之權利，作為對受託人執行信託事務的外部監督，並得於必要時聲請法院解除受託人職務，亦可設罰則或減少報酬作為違反信託本旨之懲處。

 

此外，信託契約應訂明受託人報酬之計算方式與給付時點，得採定額報酬、按資產規模比例計算，或依信託收益酌定之方式，並應合理反映信託之難度與行政成本，避免損害受益人權益。在信託財產管理實務上，契約可明訂定期編製資產負債表及損益報表，並定期向受益人或信託監察人報告管理成果，或設立專戶控管信託收入與支出之流向，以確保資金專款專用且帳目清楚。

 

尤於開發型信託，涉及龐大資金流動與建設工程，受託人除負有高度履約義務外，亦須依據契約明訂支付程序、驗收基準與工程進度核銷條件等，以維持開發專案之透明與可控性。於受益人權利保障方面，信託契約應詳細規定受益人之身分、受益方式（如按年收益分配、一次性交付或階段性撥付）、分配條件（如年齡達成、完成學業、特定醫療支出等），並說明繼受受益人或受益權轉讓之限制，避免日後因權利不明導致爭議。若信託為他益信託，委託人應與受益人充分溝通並經當事人簽署確認文件，強化受益人知情權與契約透明度。

 

再者，信託契約宜規範終止事由與信託財產分配方式，包括信託目的達成、信託期間屆滿、法院裁定終止、重大受託人違約等情況，並說明終止後財產如何返還委託人、轉交受益人或依其他約定方式處理，以利日後操作與登記實務銜接。

 

最後，信託契約內容應注意依稅法、地政規範及強行法規作妥善設計，特別於稅負規劃部分，若屬自益信託，因形式財產權雖移轉惟實質未改變，通常不課徵土地增值稅與契稅，惟若屬他益信託，應視為贈與並依法課徵贈與稅，故契約條款應明確記載受益人資格及信託利益歸屬時點，供主管機關據以審查與課稅。

 

信託登記如何辦理？

地政機關在不動產物權登記的範疇內，除辦理不動產權利變更，使受託人成為該不動產物權的登記名義人之外，依土地登記規則第130條及131條規定，再於登記簿之所以權部或他項權利部的其他登記事項欄內，註記與信託關係有關之字樣，同時在發給受託人的所有權狀或他項權利證明書上註明信託財產；如此，可將不屬於受託人所有的信託財產，與受託人的固有財產做更為明確的區分，進一步達到不動產物權登記確定產權歸屬的功能，並有助於保障交易安全。

 

依土地登記規則第132條規定，在具體作法上是直接將信託契約或遺囑影印，正本存於申請案中歸檔，影本另外收存於信託專簿，共兩份相同的資料存於地政機關，用以對抗第三人。若公定契約無法詳細記載全部信託內容時，當事人可附私契申請辦理，在登記實務的具體作法上，則將私契附於公契後，並加蓋雙方當事人騎縫章，依土地登記規則第132條規定，將公契與私契一同複印裝訂成信託專簿供民眾閱覽。依土地登記規則第133條規定，信託內容如有變更，例如依信託法第15條規定所為管理方法之變更，或受託人變更等，為信託內部約定或關係人之更動，並不涉及土地權利變更時，經信託關係人向地政機關提出申請後，地政機關將在不動產登記簿其他登記事項欄中註記：「依ＯＯ年ＯＯ月ＯＯ日收件ＯＯ字ＯＯ號信託內容變更詳信託專簿。」，並複印登記申請書件併入信託專簿中。

 

辦理土地權利信託登記時，當事人須依土地登記規則備齊相關文件，以確保登記程序順利進行，並符合法律規範。首先，當事人應填具土地登記申請書，詳細載明信託登記事項，包括土地座落位置、地號、面積、委託人及受託人基本資料，以及信託內容、信託期間、受益人資訊等相關事項，務必確保內容清楚詳實。

 

此外，須附上土地權利信託（公定）契約書正、副本各一份，或遺囑，以作為辦理信託登記之主要依據。該契約書應明確載明信託目的、管理方式、受益人之權利義務及信託財產移轉細節，以利登記機關查核。至於委託人及受託人之身分證明文件、印鑑證明及土地或建物所有權狀均一併提交，以利登記機關辦理權利登載之變更。除此之外，若有其他依據法律規定必須提交之證明文件，亦應隨同申請書及其他必備文件一併附上，以確保登記之完整性。

 

相關稅捐問題

信託登記雖有「財產權」之移轉行為，但因只是「形式上」的財產權移轉，實質上的財產權仍屬於委託人所有（限於信託關係的受益人仍為委託人之「自益信託」）；因之，於委託人將不動產「信託登記於」受託人名下時，並不課徵土地增值稅或契稅；於信託關係消滅，受託人將不動產返還委託人時，也不課徵土地增值稅或契稅。但如信託受益人並非委託人時（他益信託），於信託成立時，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人，依法應課徵贈與稅。

 

第一種情形為委託人以信託契約書作為登記原因文件辦理登記時，當事人必須先向稅捐稽徵機關查詢是否欠繳地價稅、工程受益費及房屋稅，若經查核無欠稅，稅捐機關將於公定信託契約書空白處註記「查無欠稅」字樣並加蓋承辦人員職名章。

 

第二種情形係以遺囑作為登記原因文件時，由於遺囑信託於遺囑人死亡後須涉及遺產稅課徵，故應向國稅局取得遺產稅繳納證明、免納證明、同意移轉證明或不計入遺產總額證明書，並同步向地方稅務局辦理地價稅、工程受益費及房屋稅之查欠程序，取得無欠稅之證明文件。

 

第三種情形則係信託契約明確規定受益人非委託人本人，屬於「他益信託」之情形時，此種情況涉及贈與稅課徵問題，須向稽徵機關取得贈與稅繳納證明、免納證明、同意移轉證明或不計入贈與總額證明書，以作為辦理信託登記之必要證明文件，確保登記之合法性。

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