向屋主租房後，與同居家屬自殺是否可以請求損害賠償？

12 Nov, 2025

問題摘要：

租屋者，在允許他人同住或轉租前，應審慎考量其行為風險並明定契約責任，以免因他人行為導致鉅額賠償。從而，租賃法律關係並非單純占有使用權移轉，尚包含管理責任與風險承擔義務，承租人如容許第三人使用房屋而未盡合理管理，發生非物理性價值損害者，仍可能依法負損害賠償責任。法院對於「凶宅損害」之認定，已由社會心理層面上升為具體財產損失之法律認定。

律師回答：

不動產租賃關係中，承租人或其允許同居之家屬若於租屋內自殺，致使該房屋被市場認定為凶宅而產生價值減損時，屋主是否得向承租人及自殺者繼承人請求損害賠償，涉及民法第184條、第433條及第1148條之適用與解釋。

實務上法院普遍肯認自殺行為屬於對屋主的侵權行為，理由在於於他人房屋內自殺，非單純之個人行為，而係背於社會公序良俗之行為，致使他人財產價值減損，已符合民法第184條第1項後段「背於善良風俗」之要件。

最高法院104年度台上字第1789號民事判決：「原審未說明◯◯◯係明知並有意以自殺行為造成系爭房屋之價值減損或預見其自殺行為將導致系爭房屋價值之減損而不違背其本意所憑之依據，遽認◯◯◯應依民法第一百八十四條第一項後段規定，對被上訴人負損害賠償責任，進而為不利上訴人之論斷，不惟速斷，且有判決不備理由之違法。」

其損害雖非物理性破壞，仍屬財產上損失，應受法律保護。法院認為自殺行為於他人建物內發生，除違反社會倫理外，亦直接導致屋主喪失出租與交易價值，侵害屋主財產法益，自應成立侵權行為責任，且該責任自殺者死亡後，由其繼承人承受。至於承租人之責任，依民法第433條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」該條文原意係針對租賃物之物理毀損與滅失，如牆壁破損、火災燒毀等情形。

然實務上有法院認為，凶宅雖非物理毀損，然其經濟價值顯著降低，屋主喪失合理使用及處分利益，屬立法未盡之漏洞，故應類推適用民法第433條，認承租人對其允許同居之家屬之自殺行為所生之損害，應負賠償責任。承租人縱辯稱已盡善良管理人注意義務，如聘僱外傭照護，惟該條為代責規定，承租人之過失與否不影響責任成立。

亦有否認之見解，臺灣高等法院109年度上字第81號民事判決：「按承租人依民法第432條或第433條規定應對出租人負損害賠償責任者，係因承租人乃實際占有使用系爭租賃物之人，對該租賃物自有保管義務，故明文規定承租人有注意義務之違反且致租賃物發生物理上毀損或滅失情事者，應負損害賠償之責。可見民法第432條及第433條所定承租人之保管義務，僅以保持租賃物物理上完好狀態而無毀損、滅失為已足。至於租賃物之價值是否減損，其影響成因多元，且態樣不一，尚非承租人所應負保管義務範疇，核與民法第432條及第433條所定之性質不相類似，且逕為類推適用，尚無端增加承租人之保管義務，難謂符合平等、公平原則。」

此即民法上之代負責任性質，承租人既允許該人使用房屋，即應承擔其行為風險。另一方面，自殺者死亡後，其繼承人依民法第1148條本文「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務」，未拋棄繼承者，應繼承被繼承人所負之損害賠償債務。是以，屋主得同時向承租人及自殺者繼承人請求連帶賠償，以填補因房屋成為凶宅所造成之交易價值減損。

就損害額計算，法院多依不動產估價師鑑定結果，若非凶宅時之市價為1200萬元，而凶宅平均跌價率約為20%上下，則以20.6%計算約為跌價250萬元，該部分即為可得請求之損害額。至於自殺行為是否必然成立侵權，亦有見解主張自殺屬個人終局行為，非以害人為目的，難認故意侵權；但多數實務仍認其違反社會善良風俗、造成他人財產損害，構成不法行為。另有人質疑凶宅價值下跌乃市場心理反應，難以認定為法律上損害，惟法院見解已採實際交易價差為損害基準，認其具有可得賠償性質。

綜上，屋主之請求權可分為兩層：

一、對承租人，依民法第433條類推適用請求代負損害賠償；二、對自殺者繼承人，依民法第184條、第1148條主張侵權損害賠償之承受。承租人若主張免責，須證明自殺者非其同居或非其允許使用者，否則難以免除責任。

承租人因允許被害人使用房屋而應負賠償責任，並認自殺者之繼承人繼受其債務。此判決兼顧屋主權益與社會善良風俗維護，反映出不動產市場心理價值亦受法律保護之趨勢。法律上凶宅價值減損屬交易障礙型財產損害，非屬純粹精神層面，故得主張民法第184條損害賠償，且因租賃關係存在，承租人對第三人行為亦負連帶責任。