欠房租還屋後失聯留下有價值的物品於房屋內該如何處理？

問題摘要：

承租人欠租後返還房屋並失聯，於屋內遺留有價值物品者，出租人不可視同棄置物任意處理，應依民法第445條主張留置權，依第936條定期通知承租人履行債務，並聲明將依法拍賣留置物。若承租人屆期未清償，出租人得依非訟事件法第72條向所在地法院聲請拍賣物品，並優先受償租金。如能「退租未清空視為拋棄物」之契約條款，若設計得當且配合合理程序操作，不僅具法律效力，更能成為保障出租人權益與維持租賃秩序的重要工具，建議房東在簽約時即應審慎規劃納入相關條款，以因應未來可能發生的突發情形，避免陷入進退兩難之困境。

律師回答：

關於這個問題，在租賃關係中，若承租人因積欠租金而返還房屋後失聯，卻於房屋內遺留具價值之物品，對出租人而言即構成法律與事實上的雙重難題。此類情形在景氣不佳、弱勢租屋族增多的社會背景下並不罕見，實務上時常見到承租人歸還鑰匙、磁卡或其他出入工具後離去，卻未將其物品搬離，而這些物品往往非垃圾或廢棄物，甚至包括網拍商品、設備或個人物品等。出租人面對此情況若處理不慎，不僅可能觸法，更可能因自行處分而面臨承租人日後主張損害賠償的風險。

 

因此，如何合法處理承租人留置之物品，必須審慎依循法律程序。首先，從租賃契約解除與房屋返還的角度分析，依民法第440條規定，若承租人遲延支付租金達兩個月以上，且經出租人催告仍未給付者，出租人可依法終止租約。土地法第100條亦就出租人得收回房屋之情形明列積欠租金達兩月者為其一。

 

因此，在承租人自行返還房屋且積欠租金達標準時，即可認為租賃關係已合法解除。接下來關鍵問題即為承租人遺留物品之處置。此部分民法提供明確之法定留置權規定，依第445條，出租人得就承租人置於房屋內之動產主張留置權，以擔保其基於租賃契約所生的債權，特別是未付的租金及相關損害賠償。值得注意的是，留置權僅限於合法債權之擔保，且留置物不得為法律禁止扣押之物，否則無法主張。

 

於主張留置權後，民法第936條進一步規範留置權實行之方式，出租人應以存證信函或其他可證明送達之方式通知承租人，指定一個月以上合理期限，要求清償債務，並聲明若屆期不清償，將就留置物取償。通知中應清楚載明債權金額、物品清單及處分方式，並提醒承租人有回應或取回物品的機會。若承租人仍不回應或仍未清償租金，則屬合法要件成就，出租人得依第936條第2項規定準用質權實行規定，就留置物拍賣，並得優先就拍賣價金受償。

 

實際操作上，出租人不可私自處分或丟棄物品，必須經法院程序進行拍賣，否則將違反占有不法處分規定，甚至涉及侵占罪責。依非訟事件法第72條規定，留置權人可向擔保物所在地之地方法院聲請拍賣留置物，法院會審查債權存在與物品價值，並依第73條規定，若債務人（即承租人）對債權有爭議，法院得就無爭議部分先裁定拍賣。

 

拍賣所得價金應先扣除應收租金，剩餘部分依法返還原物所有人。若承租人自始無意對物品主張權利，或於合理期限內明示放棄，出租人仍應保留證據與完整流程紀錄，以避免將來承租人翻案時，陷入事實認定不清之不利狀態。法院在審理此類拍賣聲請時，亦會要求出租人提供包括租賃契約、租金催告紀錄、返還房屋證明、通知取回物品之文件及物品拍賣清冊等完整資料。若物品為特殊價值物（如電子設備、古董或貨品庫存），法院可能要求專業鑑價或委託拍賣公司處理，確保拍賣程序公正並合理反映價值。

 

此外，實務上常見部分承租人失聯後，遺留大量物品但價值低微、難以保存或搬運，若出租人確實無法聯繫對方，又無法負擔高額保管成本，亦可考慮依民法第936條第3項規定，於債權清償期屆至後六個月內仍未獲清償，即使未能通知承租人，亦得行使留置物變價權。此種制度設計乃因應實務上欠租失聯案例頻繁，而提供之補救機制。為避免法律責任，出租人仍應善盡通知義務，於房屋現場張貼公告或通知住址進行寄達，並保留錄影、照片等作為證據。

 

在房屋租賃實務中，經常會出現承租人因經濟困難或其他原因積欠租金後主動或被動返還房屋，甚至乾脆失聯，而留下大量生活用品、家具、電器或雜物等置於租賃物內，讓出租人無從判斷是否應予保管、歸還或可自行處置。此種情形在法律上原則上不應隨意處理承租人財物，否則可能涉及侵占或損害賠償的風險。不過，若當事人事前已於租賃契約中作出明確約定，例如「承租人於租約終止或退租時應清空並恢復原狀，否則遺留物視為拋棄物，房東得自由處分，概不負保管、通知或賠償義務」，則可依民法契約自由原則，作為出租人事後處理依據，大幅降低法律風險。契約當事人就承租期間結束後的處理事宜自行安排，於不違反強行規定及公序良俗前提下即具有效力。

 

尤其考量到現代租屋市場租賃人流動頻繁，承租人搬離或失聯後遺留物品既佔空間亦形成管理負擔，透過契約約定「遺留物視為拋棄物」不僅有助於房東即時恢復房屋使用，更具備實務上的可行性與效益。但即便契約中已有類似條款，出租人於實務操作仍應注意數項細節以避免爭議發生。

 

此外，雖民法第445條賦予出租人對承租人遺留於不動產內物品之法定留置權，用以保障其租金等債權，但其適用仍需符合債權到期、物品非法律禁止扣押等要件，且實行仍須依法定程序行使，例如通知承租人清償，否則就留置物變價，無法直接逕行處分。因此若能透過契約事前明訂遺留物處理方式，反而更能直接解決實務問題而不必繞經複雜的留置權行使機制。

 

再者，有些承租人並非惡意棄置物品，而是因突然遭遇事故、疾病或突發因素而未能完成搬遷作業，若出租人未事前約定，貿然將其物品丟棄，仍可能面臨民事賠償風險。此時契約條款如有「未於搬遷期限清空物品視同拋棄」之約定，將有助於法院認定房東主觀上並無侵害故意，進而減輕或免除其損害賠償責任。此外，對於日後執行點交或清理動作，若契約有「清理所生費用由承租人負擔」之規定，亦能使出租人就搬運、儲存、垃圾處理等費用於扣押金或請求損害賠償時有據可循。

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