法拍屋如何投標？

問題摘要：

投標法拍屋需依據公告內容備妥資料，準備保證金票據與應買資料，於公告時間內完成密封投標，並參與法院公開開標程序，確認得標後依期繳納價金，獲得權利移轉證書並辦理後續登記程序。過程中若有任何疏漏，可能導致投標無效或喪失得標機會，建議首次參與者應詳細閱讀公告內容或諮詢專業律師協助，確保程序正確，保障權益。法拍投標雖具風險，但若審慎評估並完整準備，亦可成為購屋或投資之一有效管道。

律師回答：

關於這個問題，參與法拍屋投標程序，係指依據法院公告參與不動產之公開標售程序，依強制執行法之相關規定完成一系列法定步驟，從取得公告、準備投標書、繳納保證金，到法院開標揭示、得標人確認與價金繳納，最終取得法院發給之權利移轉證書，取得該不動產所有權。

 

首先，法院進行法拍前，依強制執行法第81條規定應先期公告，公告內容包括不動產所在地、種類、實際狀況、使用情形、特殊情事如非自然死亡、火災、漏水等；拍賣原因、方式、開標時間與地點、保證金金額、最低拍賣價額、價金繳納期限、應買資格與條件、閱覽查封筆錄之時間地點等，並張貼於法院及不動產所在地的鄉鎮市區公所公告欄，也登載於法院網站或必要時刊登報紙。

 

投標人需注意法院公告所載拍賣期日，依第82條不得少於十四日，並於公告期限內索取投標書與封存袋，備妥投標所需資料。

 

第87條規定，投標人應填具之書件內容包括姓名、年齡、住址、願買之不動產與願出之價額，填妥後密封投入法院設置之投標櫃。除個人資料外，如為未成年人、法人或多數人共同投標者，應分別註明法定代理人、代表人姓名或全體投標人姓名；代理投標者，應提出委任狀。

 

準備投標前應先向法院解保證金金額，依第86條規定法院可酌定金額，通常為拍賣底價2至3成，金額在1萬元內者可直接以現金封入封存袋，大於1萬元者應使用由台灣銀行或其他合法金融機構開立的支票、匯票或本票，並以法院或本人為受款人。

 

如不符規定或未繳納保證金者，依第89條投標視為無效。投標當日應攜帶身分證與印章準時至公告指定投標室，通常於開標時間前30分鐘內完成投標程序，並再次核對資料及密封內容，避免遺漏或錯誤。開標程序依第88條規定，由執行法官於開標室當眾開啟標件並朗讀內容。若

 

有投標人出價相同者，依第90條應現場詢問是否有人願意加價，若仍無人加價，則以抽籤決定得標人。得標人應依公告規定期限內繳納尾款，逾期未繳者則由法院重新拍賣，且依第68-2條拍定人應負擔差價及費用，法院可沒入保證金並強制執行不足部分。

 

未得標者當場核對身分後可領回原保證金票據或金額。若法院公告不動產經拍賣仍無人應買或出價未達底價，依第91條債權人可於拍賣結束前聲明承受，法院則以底價為準進行移轉，並發給權利移轉證書；若債權人不願承受或依法不得承受，則由法院定期再行拍賣，並酌減底價，減幅不得逾二成。

 

若經二次減價拍賣仍未成功，法院得依第95條於拍賣期日後十日內公告第三人可在三個月內申明買受意願，得經法院與債權人、債務人協議後出售。

 

如債權人於該期限內未聲請另行估價或再拍賣，視為撤回該不動產之執行。拍賣成功後，依第97條法院應於買受人繳足價金後發給權利移轉證書，並依第98條完成所有權移轉，原有地上權、典權、租賃等關係原則上隨同移轉，惟於設定抵押權後成立且對抵押權有影響者，法院可依法除去。

 

完成移轉後，如債務人或占有人拒絕點交，法院依第99條得強制解除其占有，點交予買受人或承受人，並得請求警察協助。如原占有人復占，法院可再次強制排除。點交完成後，如不動產上有動產，依第100條應由法院另行處置，原則為點交債務人，無人收受者則暫付保管通知限期領取，逾期不領者得拍賣處置價金提存。

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