法拍屋投標方式為何？

26 Jun, 2025

問題摘要：

法拍屋之投標方式具有明確且繁複的程序規範，不僅要求投標人對拍賣標的有充分認識，更須於法定期限內完成保證金準備、投標書填寫與現場參與等步驟，稍有疏漏即可能導致投標無效或權利喪失。為此，欲參與投標之民眾事先查閱法院公告，並詳讀相關規定與範例，必要時亦可請教律師協助，避免因程序錯誤導致權益受損。

律師回答：

關於這個問題，法拍屋的投標程序是整個強制執行拍賣流程中最核心且關鍵的階段，不僅關係到參與人是否能順利得標，也攸關整個程序是否有效進行。當民眾經過一段時間蒐集資料、實地查勘並評估價值後，最終仍需透過法院規定的投標方式，才能正式參與不動產法拍。

強制執行法第85條，拍賣不動產可以採投標方式進行，亦即法院會訂定特定開標時間及地點，並公告拍賣資訊，讓欲參與者得以依公告條件完成投標程序。

首先，法院須依第81條進行拍賣公告，公告中須詳載不動產所在地、實際狀況、拍賣原因、開標日期與地點、最低價額、保證金金額、閱覽查封筆錄時間、是否點交等資訊。拍賣公告應於開標日前至少十四日完成，並依第84條揭示於法院與所在地公所，同時登載於法院網站或報紙。

民眾可透過法院拍賣專區網站或司法院資訊平台查詢相關公告，確認物件狀況與拍賣時程。完成初步確認後，即進入投標準備階段。參與人須先準備兩成保證金，保證金須為銀行開立之即期支票、本票或匯票，並與填妥之投標書共同密封於法院專用之封存袋中。

依第87條規定，投標書須記載投標人姓名、住址、年齡與投標金額及不動產標示資料，不可遺漏任何一欄，且應明確標記地號、建號與權利範圍。若不動產標的涉及多宗土地或建物，則每宗皆須分別記載後加總總價金。填寫完成後，連同保證金票據於法院指定時間投入設置之投標箱，並須完成封口簽章，以示密封確實。

於此同時，參與人應注意，若投標人為代理人，其代理權須載明可為該投標行為，並附上身分證明文件及委任狀，否則將構成無效投標。開標程序通常於法院投標室由書記官主持，並由執行法官監督依第88條規定當眾開封與宣讀。若有多人投標同一標的，則由出價最高者得標，若出價相同，將依第90條以現場增價或抽籤方式決定。

得標人應於開標日起七日內依第68-2條規定補繳尾款，金額為得標總價扣除保證金餘額，未如期補足尾款者，法院將再行拍賣，且須負擔重拍差額及費用，保證金亦可能被沒入以彌補損失。未得標者可當場領回封存票據，或由法院加蓋專用章後至票據開立銀行註銷。須注意的是，若投標人雖出價最高但未出席開標現場者，法院將視為自動放棄中標資格，予以廢標處理。因此，除非特殊情形，投標人應親自出席開標程序，並確認是否得標與領回相關票據。

此外，法院拍賣通常採開放式程序，不設資格限制，任何自然人或法人皆可參與，但亦須注意若拍賣標的涉及點交困難、未點交或非自然死亡等特殊事項，應於公告或現場查驗中予以詳實瞭解，並評估後續處理風險與費用。得標後，法院將依規定核發權利移轉證書，作為辦理不動產所有權登記之依據。

至此，法拍程序中最關鍵的投標階段完成，買受人若成功得標並繳納價金，即可依程序辦理產權移轉與後續交付事宜。因此，法拍投標雖具風險與技術性門檻，但只要依照法律規定步驟謹慎進行，對於想以相對低價購得不動產的民眾而言，仍具相當吸引力與實務價值。