住的大樓有人跳樓自殺，是不是整棟樓都變凶宅？
問題摘要：
「凶宅」的法律認定以死亡事件發生於「專有部分」為核心標準，並非整棟大樓共同承擔。若有人於大樓跳樓自殺，而死亡發生地點為公共區域（如中庭、屋外或屋頂），則該事件僅與特定行為地點有關，並不影響其他住戶之房屋法律性質。整棟大樓並不會因此成為凶宅。法院與內政部一致認為，凶宅僅限於個別發生事件之住戶專有部分。民眾雖可能因心理排斥導致市場價格短期波動，但法律上仍應維持界限，以保障不動產交易之穩定與公平。出賣人若故意隱瞞，則應負民事與刑事責任；若誠實揭露，則無須負擔瑕疵責任。此一法律見解不僅明確界定凶宅範圍，也平衡社會心理與法律秩序，使房地產交易在理性與透明原則下運作，確保買賣雙方權益。
律師回答：
「凶宅」並非我國法律明文定義的術語，而是社會通念下形成的一種心理性與文化性概念。由於民眾普遍對發生過自殺、他殺或非自然死亡事件的房屋產生心理排斥，進而影響市場價格與交易決策，因此在房地產交易糾紛中，「凶宅」成為法院實務上經常面對的法律問題。那麼，如果住的大樓發生有人跳樓自殺的事件，是否意味著整棟大樓都變成「凶宅」？
這個問題的答案，必須從法律定義、社會觀感及實務見解三個層面進行分析。
首先，從法律角度觀察，「凶宅」的認定重點在於「死亡事件發生的地點」是否屬於房屋的專有部分。依據內政部公告的不動產標的現況說明書第十一項規定：「於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡之事實，以及在專有部分有求死行為致死者，皆屬凶宅；但若於專有部分遭砍殺或自殺而陳屍他處者，不屬凶宅。」這條文明確界定凶宅的範圍，強調死亡事件須發生於建物之「專有部分」，而非「共有部分」。專有部分指個別住戶獨立擁有並可專屬使用的範圍，如室內空間、陽台、地下室、附屬建物等；共有部分則包含大樓的樓梯間、中庭、屋頂、電梯、停車場等公用空間。因此，如果跳樓行為發生於某一住戶的陽台（專有部分），且行為人於陽台起跳，縱使死亡結果發生於屋外，法律上仍可認為該陽台所在住戶為凶宅；但若行為人從頂樓或公共空間跳下、或陳屍於中庭、車道、屋外人行道，則該建築物整體並不構成凶宅，更不會使整棟樓皆成為凶宅。
凶宅的定義並不包括所有的自然或意外死亡情況，而是專注於特定情境下的死亡事件，例如兇殺、自殺，以及專有部分有求死行為致死等情況。
『凶宅』在法律與民間的認定上，有很大的區別。而房價其實較受民間輿論所影響，因之，不包含自然或意外死亡。如果是自然病死或是意外(跌倒、一氧化碳中毒等)則不算。
在專有部分有求死行為致死。若在該專有部分自殺卻在送醫時死亡，也不算。於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
換言之，凶宅的定義不會外溢至整棟建築，僅限於死亡事件發生的該戶專有部分。其次，法院實務亦多採取此嚴謹區分。曾有案例中，某大樓頂樓住戶跳樓自殺，遺體掉落於一樓社區中庭。後來同棟其他住戶出售房屋時，買方主張整棟大樓因有人自殺而屬凶宅，請求減價。法院認為，中庭屬全體住戶共有部分，該自殺事件並未發生於任何單一住戶之專有範圍內，故不影響其他樓層房屋之法律性質，也不構成物之瑕疵。
雖然社會觀感或市場心理可能導致整棟大樓價格短期下滑，但法律上不能將社會輿論與房屋瑕疵混為一談。只有當死亡事件發生於個別專有部分時，該戶房屋才屬凶宅，出賣人有揭露義務。若死於公共區域或屋外空間，則不屬出賣人應告知事項，除非他有刻意虛偽陳述。此一見解與內政部公告一致，強調「凶宅僅限於專有部分」，避免認定範圍無限擴張。再就民法層面來看，民法第354條規定出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」，即出賣物若不具備通常應有之價值、效用或品質，出賣人須對買方負責。法院實務普遍認為凶宅屬於心理性瑕疵的一種。
「依社會通念，一般人對於曾發生自殺或他殺事件之房屋，心生嫌惡、畏懼心理，影響其使用意願與市場交易價值，足認該房屋有欠通常價值，構成民法上物之瑕疵。」然而，此一責任僅限於該房屋發生事件者，若死亡事件發生於共有區域或屋外，並不屬該住戶可支配之範圍，自難歸責於出賣人。因此，若僅有大樓其他樓層發生跳樓事件，並不會使整棟建築都成為凶宅。除非該事件對整棟大樓形成極大社會注目效應、媒體廣泛報導，致整棟建築市場價值明顯受損，否則法律上難以認定所有住戶均有瑕疵責任。
而凶宅的行情，會因事件的情節、時間而有異，一般來說約6至8折。若是瘋狂砍殺陳屍屋內、分屍等，房價可能低於6折以下，若是跳樓死於屋外則約85折，若離案發時間越久，則對房價影響越小。法院認為，雖然買賣雙方合約中沒約定不得為凶宅，但房屋曾有人跳樓死亡即算是凶宅，屬於買賣之「重大瑕疵」，買方可依民法第359條要求減少價金。
很顯然，凶宅只有針對專有部分，所以如果有人從頂樓跳下來掉到中庭往生，因為頂樓跟中庭都不是專有部分，所以並不會讓整棟房子通通變成凶宅！
民法第354條規定，出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」。所謂「物之瑕疵」是指「存在於物的缺點。舉凡依通常交易觀念，或依當事人的決定，認為物應具備的價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，而且不以物質上應具備者為限」。
法院實務普遍認為凶宅屬於上述的物之瑕疵，主要理由為「依我國社會民情，一般大眾對於凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，亦會因而擔憂居住、使用此類房地之生活品質。反映於交易市場，不僅稱之為「凶宅」，因此類房地之市場接受程度及交易價格，均較未曾發生凶殺或自殺致死事故之房地為低，甚至常須降價求售。是房地若曾發生凶殺或自殺致死事故，將致其欠缺通常之價值，自屬有物之瑕疵。」所以原則上出賣人如果出賣凶宅，應依民法規定，負物之瑕疵擔保責任，例外當買受人在買賣契約成立時，即知悉該房屋是凶宅，但仍願意購買，此時，出賣人不須擔負物之瑕疵擔保責任。
關於瑕疵擔保責任的救濟，依民法第359條規定：「買受人因出賣物有瑕疵得減少價金或解除契約。」又依第365條規定，買受人應於發現瑕疵後立即通知出賣人，並於通知後六個月內主張解除或減價權。若出賣人故意不告知瑕疵，則不受期間限制。換言之，若賣方知悉該屋曾發生死亡事件而刻意隱匿，買方可於發現後解除契約或減價請求。但若死亡事件發生於公共區域，且出賣人未作虛偽陳述，即不構成違法。
舉例而言，若有人自五樓陽台跳下，墜落於一樓陽台死亡，因五樓陽台與一樓陽台均屬專有部分，故五樓與一樓兩戶皆屬凶宅；但若墜落於中庭或停車場（共有部分），則僅五樓屬凶宅，中庭及其他樓層不受影響。又如有人自頂樓（屬公共區域）跳下死亡，則整棟皆不屬凶宅，僅該事件本身可能對整體市場價格產生暫時心理影響，並非法律上瑕疵。此種判斷方式，兼顧法律規範的明確性與社會合理性，避免凶宅定義過度延伸。
在實務操作上，仲介業者於販售不動產時，依不動產說明書制度，應據實揭露是否於專有部分發生死亡事件。若仲介或賣方明知房屋為凶宅而未揭露，均可能構成虛偽不實表示。買方可依民法第92條撤銷契約，並依第184條請求損害賠償。若賣方於契約中明示「非凶宅」而事後被揭露為凶宅，更可能構成刑法第339條詐欺罪，處五年以下有期徒刑。反之，若死亡發生於共有區域或屋外，賣方不負揭露義務。至於「整棟大樓是否因有人跳樓而成凶宅」的問題，從市場觀點而言，雖整棟樓短期內可能因新聞效應、輿論恐懼而價格下滑，但這屬心理層面的市場波動，非法律上的物之瑕疵。
在類似案件中表示：「社會輿論雖可影響市場接受度，然非屬出賣人可控制之範圍，且非房屋本質瑕疵，不在民法瑕疵擔保之範疇。」因此，即便媒體廣泛報導、導致社區名聲受損，也不致於讓所有住戶均成凶宅。除非該事件直接發生於特定住戶的專有部分，否則法律上不承認整棟建築的瑕疵存在。凶宅對房價影響程度，亦因事件性質與時間而異。
若為兇殺分屍等重大社會案件，短期內可能使同棟建築普遍下跌至六折以下；若為單純自殺且死於屋外，則多影響至八五折，隨著時間經過五至十年後，市場心理逐漸淡化，房價可回復至正常水平。由此可見，凶宅之影響屬暫時性心理因素，並非永久法律瑕疵。實務上建議，出賣人應誠實揭露房屋曾否發生死亡事件，以免日後糾紛；買方則可於簽約前查詢警政機關或地方政府公開資料，確認社區是否曾發生重大事故。仲介業者亦應依法製作不動產說明書，明確記載房屋狀況，避免爭議。
法院普遍認為凶宅屬於物之瑕疵，因為一般大眾對於凶殺或自殺致死事件存有嫌惡畏懼心理，這可能影響到房屋的市場接受程度和價格。因此，如果出賣人出售凶宅，他應當依民法規定負物之瑕疵擔保責任。
然而，在某些情況下，如果買受人在買賣契約成立時已知道該房屋是凶宅，但仍然願意購買，則出賣人不需要承擔物之瑕疵擔保責任。
出賣人應該對於房屋的狀況負有一定程度的責任，但也承認買受人對於房屋狀況的知情能力可能會影響到責任的歸屬。
所以如果有人從五樓跳下來，掉到中庭，雖然這個人在五樓還有呼吸，但符合在專有部分有求死行為致死，所以五樓算是凶宅，中庭不是專有部分，不會讓整棟變成凶宅；但如果是從五樓跳下來，掉到一樓陽臺， 因為一樓陽臺是專有部分，所以五樓跟一樓都算凶宅。
假如有上述物之瑕疵出現時，民法第359條與第365條，買受人應在發現買賣標的有瑕疵時，立即通知出賣人，即可在通知出賣人後6個月內向出賣人主張解除買賣契約，或請求出賣人減少價金，如果出賣人是故意不告知買受人瑕疵，則不會受到6個月的時間限制。但須注意，若距離交付買賣物品的時間點，已超過5年，即不得再向出賣人主張解除買賣契約，或請求出賣人減少價金。
出賣人若故意不告知買受人該房屋是凶宅，或是向買受人保證該房屋不是凶宅，則民法第360條之規定，買受人可選擇不解除買賣契約，也不請求減少價金，而是向出賣人請求損害賠償，此損害賠償請求權
-房地-房地買賣-房地瑕疵-凶宅
瀏覽次數：206
