你買到了兇宅？！什麼是兇宅
問題摘要：
凶宅的法律定義以「非自然死亡」且「發生於專有部分」為要件。若出賣人未據實揭露，即屬違反誠信義務並構成物之瑕疵，買方可依法解除契約或請求損害賠償；若死亡發生於公共區域或屬自然死亡，則不在揭露範圍內。民眾在購屋前應主動查詢、契約明訂、索取說明書，方能保障自身權益，免於日後陷入漫長的司法糾紛。誠如法院判決所言：「依社會通念，凶宅非僅影響房屋市場價值，更關係人民生活安心與人格感受，房屋出賣人自應誠實揭露，俾維交易公信。」因此，所謂凶宅，不僅是法律議題，更是社會誠信與文化心理的交界點。
律師回答：
「凶宅」在我國並非法律上的專有名詞，而是一個源自社會心理與文化信仰的概念。台灣自殺防治學會統計，全國105年自殺死亡人數達3765人，與前一年相比上升1.9%，由此可保守估計，每年約新增兩千戶「凶宅」。隨著社會壓力升高與自殺事件頻仍，凶宅數量仍在攀升，而隨之而來的房地產糾紛也愈加頻繁。
在購屋後經鄰居告知才發現該屋曾發生自殺事件，感到被欺瞞，憤而提告。這樣的爭議使人不禁要問：什麼是凶宅？若不幸買到凶宅，應如何維護自己的權益？
凶宅的定義為：「房屋專有部分曾發生兇殺、自殺而死亡，或有求死行為致死之事實。」此為目前法院與不動產業者普遍採用的判斷標準。關鍵在於死亡事件是否發生於房屋的「專有部分」，即個別所有人獨自擁有與支配的範圍，例如屋內空間、陽台、地下室等，而非全體住戶共同持有的公共區域（如樓梯間、中庭、屋頂等）。例如有人從八樓住處跳樓輕生，最後墜落於二樓死亡，法律上僅認為八樓為凶宅，因求死行為在八樓發生，而二樓僅為死亡結果出現的地點，並非構成凶宅的要件。
又如有人於屋內遭砍殺，但屍體被棄置屋外，實務上也否定此情形為凶宅，因死亡行為並非發生於該屋內部。相對地，若行為人於屋內上吊自殺、或於陽台跳樓並於屋外死亡，仍視為該屋為凶宅，因求死行為發生於該屋專有部分。
首先，應釐清到底何謂「凶宅」？
凶宅一詞在法律上並無明文規範，實務上多以內政部97年函示之定義：「房屋專有部分曾發生兇殺、自殺而死亡，或有求死行為致死之事實。」作為認定。舉例而言，若從8樓住處跳樓輕生，墜落至2樓死亡，此時8樓為發生求死行為之凶宅，而不包括2樓；然而應注意者，若在房屋內發生砍殺，屍體卻陳屍於房屋外者，實務上則否定此構成凶宅。
可以發現的是，內政部在凶宅的定義上，排除了所有「意外死亡」的情況，獨居老人因病陳屍住處數月才遭發現的「自然死亡」也不包含在內，實際上已經與不動產交易市場上、社會大眾之認知有所不同，範圍更為限縮。所以站在消費者的立場，若忌諱房屋發生過其他非自然死亡事故，建議買房時一定要事先問明，且於契約中明確約定「凶宅條款」，避免將來發生爭議時理虧。
另外房屋交易在簽約時通常賣方會簽有「標的物現況說明書」，來讓買家確保房屋是否有漏水、建物現況格局、車位情況、是否曾經做過輻射屋檢測、是否曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)、是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否有消防設施等事項，需由房屋所有人據實填寫告知，以保障買受人之消費權益。如果賣方不實告知，使房屋現況說明書內容與現況不符時，買方則可能主張賣方須負物之瑕疵擔保及刑法上詐欺等責任。
由此可見，凶宅的認定以死亡事件之「起始地點」為重，而非「陳屍地點」。
此外，內政部在定義上明確排除了「自然死亡」與「意外死亡」之情形，例如老人病逝、心臟病猝死、一氧化碳中毒、工安意外或跌倒致死等情形，均不在凶宅範圍內。這點與一般民眾對凶宅的認知有所不同，因許多人將任何非正常死亡事件都視為不祥，而內政部則採限縮標準，只承認凶殺、自殺或求死行為致死的案件。
這樣的界定在實務上具有明確性，也避免房地產交易因過度主觀的「忌諱心理」而失去穩定性。然而站在消費者的角度，若對任何死亡事故有所忌諱，購屋時仍應主動詢問房屋是否發生過相關事件，並於契約中加入「凶宅條款」，明定若有任何非自然死亡事故，買方得解除契約或要求減價，以免日後發生爭議時陷入舉證不利的困境。
依現行制度，房屋買賣過程中賣方必須填具「不動產標的現況說明書」，其中第11項即要求據實揭露「是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」。此說明書內容包括房屋是否漏水、結構安全、格局變更、是否曾為輻射屋或海砂屋、消防設施是否合格等，賣方須誠實告知，以保障買方消費權益。若賣方刻意隱瞞，造成說明書內容與事實不符，不僅須依民法第354條以下條文負「物之瑕疵擔保責任」，更可能觸犯刑法第339條詐欺罪。
實務上已有多起判例認定，賣方明知房屋曾有人自殺卻在交易過程中否認者，除須返還房價並賠償損害外，亦遭檢察官以詐欺取財罪起訴，顯見法院對此類行為嚴加處理。
實務對「凶宅」是否構成物之瑕疵，多採肯定立場。依民法第354條，出賣人對於出賣物應負物之瑕疵擔保責任。所謂「瑕疵」，是指出賣物不具備通常應有的價值、效用或品質。
「依我國社會民情，一般大眾對於曾發生自殺或他殺事件之房屋，多有畏懼與嫌惡心理，影響其居住意願及市場交易價格，足認該房屋欠缺通常之價值，構成物之瑕疵。」法院因此認為，凶宅雖非物理性瑕疵，仍屬心理性瑕疵的一種，賣方應負相應責任。若買方在購屋時不知情，事後發現該屋曾發生死亡事件，得依民法第359條請求減少價金或解除契約，並可依第360條請求損害賠償。倘若賣方故意隱匿或虛偽保證「非凶宅」，則買方可撤銷契約並請求全部房價返還，甚至追究刑責。然而，若買方於購屋時已知該屋為凶宅，仍決定購買，則出賣人不再負擔瑕疵擔保責任。此原則體現於民法第356條：「買受人於訂約時已知出賣物之瑕疵者，出賣人不負瑕疵擔保責任。」這樣的規定兼顧了誠信原則與買方注意義務，避免買方事後反悔藉故求償。
至於房仲公司方面，房仲公司媒介訂約之事項，負有調查之義務。如果房仲公司依一般查證方式即可得知是否為兇宅，卻疏未及此，未善盡房仲之調查義務，也必須和屋主負連帶賠償責任。
至於凶宅對房價的影響，依市場觀察，一般自殺或他殺事件房價會下跌約兩成至四成不等。若為分屍、多人命案或社會矚目案件，房價甚至腰斬，僅剩市價五折以下。若是跳樓死於屋外，影響程度較輕，約八五折左右。
若事件已逾十年以上，且無媒體記錄或社區住戶更替頻繁，市場影響性逐漸降低，房價可回復正常。司法實務上並不以時間作為唯一標準，而係綜合考量事件性質、媒體曝光度與社會記憶程度。除法律救濟外，民眾購屋前亦可採取防範措施。
首先，可於簽約前查詢「台灣凶宅網」或地方政府開放資料，了解社區是否曾有自殺或他殺事件。其次，可主動向社區管委會、鄰里長或派出所詢問。若對交易標的仍有疑慮，可於契約中加入「非凶宅保證條款」，例如明定：「本房屋於出賣人持有期間未發生任何自殺、他殺、意外死亡或求死行為致死事件，若違反，買方得解除契約並請求全部房價及損害賠償。」此外，若交易經由仲介進行，買方有權要求閱覽「不動產標的現況說明書」並留存副本，以便日後作為證據。法院對於凶宅爭議的裁判標準大致一致：若死亡事件發生於房屋專有部分，則該屋為凶宅；若發生於公共區域或屋外，則非凶宅。
舉例而言，若某人於自家客廳上吊自殺，則該戶屬凶宅；若其於屋頂（公共區域）跳樓死亡，則全棟大樓皆不屬凶宅；若從自家陽台跳樓死於他人陽台，則上下兩戶皆為凶宅。法院並指出，自然死亡或意外事故不屬凶宅，因社會一般人對此並無恐懼心理，亦不影響交易價值。這樣的判斷兼顧客觀法律標準與社會現實，使凶宅認定不致無限擴張。
從社會觀點觀之，凶宅問題的核心並非「死亡事件」本身，而是「社會心理與信任」。許多人對凶宅心生恐懼，並非因為法律風險，而是文化上的忌諱與心理不安。因此，法律雖無法規範個人心理，但透過揭露義務與誠信原則，讓資訊公開透明，能減少誤信與糾紛，維護交易秩序。雖然法律上已經課予房地產仲介人員有調查及說明義務，然而為避免賣方在房屋現況說明書隱瞞，仍除了在契約明定「凶宅條款」外，可在購屋前查詢臺灣凶宅網，並實際詢問當地鄰里長、派出所，或是向管理員等多方打聽，方能買的安心，住的安心。
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