買到的房子有坪數短少、天花板漏水等瑕疵，買受人如何發函向出賣人主張權利？

問題摘要：

瑕疵擔保之核心在於標的物於交屋時即存在足以影響價值或效用之缺陷。民法第354條至第366條提供完整規範，包括擔保範圍、時效、通知與免責條件。買方若欲主張權利，應把握「發現即通知、六個月內行使、五年內主張」三原則。若發現瑕疵，應立即以存證信函通知賣方，保留證據並依法行使解除或減價權。同時，於簽約前應詳閱現況說明書，確認是否排除瑕疵擔保責任。賣方則應誠實揭露瑕疵，避免因隱瞞或誤導而負擔民刑事責任。房屋瑕疵爭議的本質，不僅是契約問題，更反映交易誠信與法律風險的平衡。唯有雙方依誠信原則行事，買方勤於查證、賣方誠實告知，方能減少爭訟、維護交易安全，使民法瑕疵擔保制度真正發揮保護當事人權益的功能。

 

律師回答：

關於這個問題，許多民眾在購屋後，發現房屋出現裂縫、漏水或壁癌等問題，便直覺認為自己可以依民法主張「瑕疵擔保」，要求賣方負責或退還價金。然而，這樣的認知其實是對「瑕疵」法律意涵的誤解。

 

首先就「物之瑕疵擔保責任」這個重要的法律概念作個簡單的介紹。以本件為例，買方和原屋主(賣方)間是買賣契約關係，依民法第354條第1項、第373條規定，賣方負有「物(房屋)之瑕疵擔保責任」，該責任是指：賣方於房屋交付買方時(指點交時，非過戶時)，應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵(減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵)。而即是屬於減少該房屋作為居住使用之通常效用的瑕疵。又此「物之瑕疵擔保責任」是無過失責任，縱使賣方不知該瑕疵之存在，亦不得免責。

 

然而當遇有以下情形時，賣方則可例外地免除該瑕疵擔保責任(民法第355條)：

 

1.買方於簽約時，早就知道情形了！

2.買方於簽約時，因重大過失(顯然欠缺普通人之注意程度，如一般人在同樣的狀況下會察覺到情形，但買方卻沒有發現)而不知情形。但賣方如果向買方保證不會情形，或故意不告知狀況，那麼即使買方有重大過失，賣方仍應負該瑕疵擔保責任。

 

因此，當買到的房屋出現瑕疵時，買方依民法第359條規定是可以解除契約或請求減少買屋之價金。但依實際情形，若解除契約顯失公平時，買方僅得請求減少價金。換言之，於瑕疵嚴重到難以修復之程度，危害使用安全，以致無法居住時，才得解除契約。

 

依據民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」可知法律所稱的瑕疵，並非指一切外觀上的缺陷，而是指足以使標的物的「價值」或「效用」減損的狀況。若房屋的裂縫僅影響外觀，或牆面有些舊壁癌痕跡但不影響結構安全與居住功能，即不屬瑕疵範圍。例如油漆剝落、輕微龜裂若不妨礙使用，僅屬不美觀，不得據以主張瑕疵擔保。

 

反之，若房屋滲漏水、結構傾斜、地基下陷、輻射汙染或氯離子超標等情形，則屬於實質性瑕疵，買受人得依法主張權利。依照民法第359條規定，當標的物有瑕疵時，買受人得行使兩種權利：一是解除契約，返還價金；二是請求減少價金。但若瑕疵不重大，解除契約顯失公平者，僅得減價。

 

例如房屋天花板滲水或牆壁多處裂痕，雖屬重大瑕疵，但若經修繕可使用，法院通常僅允許買方請求減少價金；除非損害嚴重到難以修復或修復成本過高，方可解除契約。假設原屋主出售房屋後，買方發現權狀面積比契約短少且屋內天花板漏水、牆壁裂痕明顯，依上述規定，買方可發函要求賣方修繕或退還部分價金；若情節重大，也可主張解除契約，取回價金並返還房屋。買方應立即以存證信函通知賣方，明確敘明瑕疵狀況、發現時間及主張依據，以保全權利。瑕疵擔保責任之存否，尚須注意「瑕疵發生時間」與「發現時間」的關聯。

 

法律上區分為三種情形：其一，瑕疵在交屋前即存在且於交屋前被發現，買方可主張瑕疵擔保；其二，瑕疵在交屋前即存在但於交屋後才被發現，買方仍可主張；其三，瑕疵在交屋後才發生，買方則不得主張瑕疵擔保，因為瑕疵擔保僅保護買方免於購得「本來就有問題」的標的物，交屋後發生的瑕疵多屬買方使用、維護不當或自然耗損之結果，應自行負責。舉例而言，若房屋交屋時即有滲漏水情形，但因當時未下雨而未發現，買方於入住後遇雨滲水，即屬交屋前瑕疵，得主張擔保；若交屋一年後才因裝修破壞防水層而滲水，則屬買方原因，不得主張。關於瑕疵擔保責任的時效與限制，民法另有嚴格規定。

 

首先，若買方在簽約時已知悉瑕疵，依第355條規定，不得再主張。若賣方已於契約或現況說明書揭露相關問題，例如註明「屋齡老舊，部分牆面有裂痕滲水」，則該部分買方不得再以瑕疵擔保為由請求；但若另有未揭露之瑕疵，仍可主張。

 

其次，依第366條，雙方得特約排除瑕疵擔保責任。實務上許多民間不動產買賣會在契約中加入「出賣人不負瑕疵擔保責任」條款，除非買方能證明賣方故意隱瞞瑕疵，否則不得主張。惟建商等專業經營者不得以此免責，因其具專業揭露義務。

 

第三，依第365條第一項，瑕疵擔保權利自交屋起最長不得逾五年，超過即消滅。亦即即使瑕疵於五年後才顯現，只要非賣方故意隱瞞，買方已喪失主張權利。

 

第四，依第356條規定，買方發現瑕疵後應即通知賣方，若未從速通知，則喪失權利。雖法條未明訂期間，但實務上認為應於合理期間內通知，約數日內為妥。若買方僅通知房仲而非直接通知賣方，法院多認定不具效力。為保險起見，應以存證信函寄達賣方契約地址。

 

第五，依第365條第二項，若買方在通知後六個月內未行使解除或減價請求，權利亦消滅。換言之，買方發現瑕疵後若遲遲不處理，超過六個月仍未訴請或協商，即喪失主張機會。惟若賣方故意隱瞞瑕疵，此六個月期限不適用。

 

實務上法院認為，「故意隱瞞」須有積極欺瞞或惡意隱匿之行為，例如賣方於交屋前重新粉刷牆面遮掩滲水痕跡，即可構成故意不告知。至於可構成瑕疵的情形，常見包括：房屋傾斜、地基下陷、凶宅未揭露、輻射污染、氯離子含量過高、鋼筋鏽蝕外露、樑柱結構裂縫、滲漏水嚴重等。法院於多起判決中認定，房屋結構或安全受損者均屬重大瑕疵。相對地，若僅為自然老化或外觀不佳，則不構成。

 

例如最高法院91年度台上字第1682號判決即指出，僅有輕微龜裂或漆面剝落，不影響使用價值者，不得主張瑕疵擔保。至於「凶宅」是否屬瑕疵，實務多以社會觀感為準，若凶宅性質足以影響一般交易價值，即認為構成瑕疵。另有法院認為，若賣方明知房屋內發生死亡事件卻未告知，已違反誠信原則與揭露義務，買方得解除契約。對於買方而言，若要主張瑕疵擔保，舉證至關重要。買方必須證明瑕疵存在於危險移轉前，即交屋前，並非後續使用所致。可藉由鑑定報告、修繕照片、鄰居證言等證據輔助。若爭議進入訴訟，法院通常會命技師鑑定，以判斷瑕疵發生原因與嚴重程度。若瑕疵可歸責於賣方故意或重大過失，例如明知防水層破損卻未告知，買方除可請求解除或減價，尚可依第360條、第227條請求損害賠償，包含修繕費、搬遷費及房租損失等。

 

實務上常見案例包括屋頂滲漏、地下室積水、管線破損導致潮濕發霉等。法院通常依「影響程度」判斷：若滲水導致結構鏽蝕或電線受潮危及安全，屬重大瑕疵；若僅限外牆滲水可修復，則減價即可。買方應在發現瑕疵後先行通知，並保留照片及修繕估價單作為證據。至於面積短少問題，若契約約定之面積明顯大於權狀面積，且差距超過通常誤差，亦屬瑕疵之一種。依最高法院73年度台上字第2109號判決，出賣人應依約負擔差額價金或買方得解除契約。惟若雙方約定以「現況交屋」且未保證面積，買方不得再主張。

 

實務上法院會綜合契約文字、現況說明書及房仲說明判斷出賣人是否有保證。瑕疵擔保制度的目的，在於維護交易安全與信賴保護，但同時要求買方盡善良管理注意義務。買方應於簽約及交屋前詳加檢視屋況，必要時聘請專業建築師或土木技師檢測。若怠於檢查而未及早發現瑕疵，法院可能認為其有過失而減輕賣方責任。買方若透過仲介購屋，應注意仲介亦負有揭露義務，依不動產經紀業管理條例第24條，業者應提供現況說明書，若未揭露重大瑕疵，買方可向仲介請求損害賠償或行政處分。

-房地-房地買賣-房地瑕疵-房地面積短少(坪數短少)-漏水

瀏覽次數：136