承攬人之法定抵押權是什麼一回事？需要登記嗎？

問題摘要：

承攬人之法定抵押權是一種「法律賦予承攬人請求設定抵押權」的權利，而非「自動成立之抵押權」。其目的在於保障承攬人之報酬債權，使其得以憑藉施工所創造的不動產價值，獲得優先受償。要件包括：一、須有承攬契約存在；二、工作內容為建築物或其他土地上之工作物，或重大修繕；三、標的為定作人之不動產；四、需辦理抵押權登記方得生效。承攬人應在開工前或進行中即主張該權利，契約若經公證，可自行申請登記。若為修繕工程，抵押權之優先效力僅及於增加價值部分。實務上，承攬人如能善用此一制度，不僅能保障自身報酬債權，亦能在工程糾紛中掌握主導地位，避免遭業主惡意拖欠或財產移轉所侵害，達到「勞有所得、權利有依」的保障目的。

 

律師回答：

關於這個問題，承攬人之法定抵押權，是民法為保障從事建築、修繕等工程的承攬人（例如營造商、裝潢業者）在完成工作後能順利取得報酬而特別設計的一種擔保機制。一般抵押權的成立，須債權人與土地所有人之間有合意，並經登記後方生效力，但法定抵押權不同，它並非基於雙方合意而生，而是依據法律直接賦予承攬人權利，目的在於避免定作人（即業主）不給付報酬或惡意拖欠，致使承攬人付出人力、物力後無法獲得應有報酬的情形。

 

依民法第513條規定：「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。前項請求，承攬人於開始工作前亦得為之。前二項之抵押權登記，如承攬契約已經公證者，承攬人得單獨申請之。第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。」

 

由此條文可知，承攬人欲主張法定抵押權，必須符合幾項要件：第一，雙方間必須存在承攬契約；第二，承攬工作必須是「建築物或其他土地上之工作物」或其「重大修繕」，例如興建房屋、搭建圍牆、整地鋪磚、裝修房屋結構、增建樓層、屋頂防水更新等屬之；第三，該工作必須附著於「定作人之不動產」上，也就是說若承攬人受第三人委託在他人土地上施工，並非對定作人之不動產進行工作，則不成立法定抵押權；第四，雖稱「法定抵押權」，但仍須辦理抵押權登記方能對抗第三人。

 

這也是實務上容易混淆之處，因為「法定」並不代表「當然生效」，它只意味著承攬人依法享有「請求登記」的權利。換言之，承攬人不能直接主張有抵押權存在，而必須依第513條規定，向地政機關辦理登記後，抵押權始得成立並生效。

 

最高法院61年度台上字第1326號判決即指出：「民法第513條之法定抵押權，係指承攬人就承攬關係所生之債權，對於其工件所附之定作人之不動產，有就其賣得價金優先受償之權，倘無承攬人與定作人之關係，不能依雙方之約定而成立法定抵押權。」此判決說明法定抵押權的性質並非自動產生，而是承攬人依法律規定享有向定作人「請求登記」的權利。從制度目的上看，承攬人通常投入龐大成本、材料與人工，若業主未付款，其債權往往難以收回，而建築物因承攬人施工而價值增加，若完全不給予承攬人保障，顯失公平，因此立法者設計出第513條，讓承攬人能就自己創造價值的不動產設定抵押權，以保障報酬請求權。值得注意的是，法定抵押權有別於一般抵押權，仍屬於「登記生效」的權利。

 

承攬人不能僅依法律條文主張已有抵押權，而必須實際向定作人請求辦理抵押權登記。若定作人拒絕，承攬人可提起訴訟，請求法院判決代為表示意思，再持判決向地政機關登記。依第513條第3項規定，若承攬契約經公證，承攬人更可單獨申請登記，不需定作人配合，這是法律為保障承攬人債權特別提供的簡化途徑。

 

至於抵押權登記的標的，必須是「其工作所附之定作人之不動產」，亦即施工之土地或其上附著物。例如建築公司受託興建大樓，其工程完成後，即可對該大樓所在之土地（屬定作人所有）請求設定抵押權。若承攬人僅對建物的一部分施工，如修繕屋頂、加裝電梯或鋪設地磚，仍屬「重大修繕」，可就其修繕所增加的價值部分登記抵押權，但此時其優先受償範圍僅限於「增加價值」部分，並不排除先前已存在的抵押權人。

 

第513條第4項明文規定：「就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。」例如房屋原先已有銀行抵押，若承攬人為該房屋進行結構補強，增加價值100萬元，則承攬人可就這增加價值部分享有優先受償權，仍不影響銀行對原價值部分的抵押權。又根據實務見解，承攬人之法定抵押權性質雖為「法定」，但其發生仍需登記始生效，否則無法對抗其他債權人。

 

換言之，登記為成立要件，而非法律賦予當然發生之結果。這一點與建築工程常見的留置權不同。留置權係當債權人占有他人之動產或不動產時，可留置之以擔保其債權，無需登記即可發生；但抵押權屬物權變動，須依法登記方能成立。承攬人若未及時辦理登記，一旦定作人將不動產出售或再設定抵押予他人，其法定抵押權將無從對抗第三人。從實務操作面觀察，承攬人應於施工前或施工中即與定作人簽署書面契約，明確約定報酬金額、付款時程與抵押權登記義務，並盡可能辦理公證，以確保未來可單獨申請登記。

 

若待施工完成後再主張登記，往往遭業主拖延或拒絕，甚至因業主將土地移轉給他人而喪失擔保效力。特別是在建築業實務中，常見定作人以公司名義發包工程，但土地所有權屬於個人或第三人名下，若承攬人未注意此一所有權歸屬問題，將無法依513條主張抵押權。因此，承攬人應先確認土地權屬人與定作人為同一人，否則其抵押權請求將無從成立。

 

此外，若承攬人已完成工作而定作人拒絕給付報酬，承攬人除可依債務不履行規定請求損害賠償外，尚可利用法定抵押權作為擔保，使自己在拍賣土地時得優先受償。舉例而言，若承攬人為建商興建樣品屋，建商完工後拒不給付報酬，承攬人得依第513條訴請設定抵押權，並於登記後就該土地與房屋拍賣所得優先受償。此時承攬人之權利效力僅限於報酬額範圍內，並不包含其他損害賠償或利息部分，實務上仍以契約明定金額為準。

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