常見的建物內的違建有哪些類型？可以不拆嗎？

問題摘要：

我國違建管理雖非消極容忍，惟為符合法律秩序與社會現實，建立拍照列管制度即為行政妥協之產物，使違章建築之處理兼顧法令原則與民眾需求，達到秩序控管、資源配置與行政可行性的均衡目標。未來仍應隨建築科技與都市政策演變，調整相關規範，以提升空間品質與公共安全保障。

 

律師回答：

關於這個問題，俗稱為「違建」，指沒有取得主管機關的審查許可，就擅自興建、使用的建築物。正因為這種建築物沒有經過政府於核可後發給建造執照、雜項執照、使用執照，屬於違法建築物，自然無法向地政機關辦理第一次所有權登記（不可能拿著違法的東西要求政府讓它就地合法吧！），所以違章建築並不會有建物謄本和所有權狀，也有遭政府拆除的風險。常見的違建類型有：頂樓加蓋、陽臺外推、夾層屋（俗稱「樓中樓」）、防火巷擴建或遮雨棚等。

 

常見的建物內的違建有哪些類型？

臺灣違章建築之普遍，根源於戰後社會快速發展與都市規劃不足，過去建築法規雖有規範但執行寬鬆，致使民間為因應人口與使用需求，自行增改建建物結構，以爭取最大使用空間，久而久之形成各種違建態樣，至今仍普遍存在於日常生活中，尤以建物內部或附屬部分最為常見。

 

首先，最具代表性的違建類型即為「頂樓加蓋」，俗稱「頂加」，通常係於公寓大樓或集合住宅頂樓平台上加蓋輕鋼架、鐵皮或磚牆構造，用作住宅或儲藏空間使用，然該等平台多數屬於全體區分所有權人共有，並非單一住戶專有部分，依法不得任意占用與增建，且因結構安全、防火避難、日照通風等問題潛藏高度風險，法院多認此類違建為占有他人共有部分，依法可請求拆除與返還。

 

其次，「陽台外推」亦屬常見違建型態，陽台原係供曬衣、種植等開放用途之空間，其上方有遮蔽物而不構成完整建物空間，若住戶將其外牆打除，將陽台與室內打通，或裝設氣密窗加裝冷氣、地板鋪設與室內一致，實質成為室內使用空間，即屬陽台外推，違反使用執照與建築圖說內容，若未補辦變更使用手續即為違法構造，特別在許多大樓整棟皆外推出去者，多為建商於取得使照後「二次施工」所為，為規避法規審查，然而此種違法施工實已擴大基地面積與容積使用，造成都市景觀紊亂與消防安全疑慮。

 

再者，「露台外推」則是針對無上蓋之露台進行擴建，常見於高樓住宅外牆凹槽處或退縮空間，住戶以鋼構、雨棚、鋁門窗等封閉原有露台區域，使其具備半戶外或室內空間功能，若未依圖說或使照內容施工，同樣構成違建，且因無原始結構支撐，常於颱風或地震時發生毀損脫落情形，危及公共安全。

 

「騎樓外推」亦屬違建常態，依都市建築管理原則，騎樓屬於開放公共通行空間，保障行人通行權益，但許多住戶或商家於騎樓設置鐵捲門、玻璃牆體、矮牆圍籬等構造，封閉騎樓空間作為延伸營業空間、倉儲或私人停車處使用，導致人行道通行受阻，違反建築技術規則與都市計畫要求。此類行為除違建事實明確外，亦涉及妨害公共通行與交通安全，屬優先查報處理對象。

 

另一常見違建型態為「違法隔間」，尤其在住宅分租市場中尤為普遍，房東為追求租金效益，將住宅室內隔成多間套房，數量超過法定限制（六間以上即屬營業用建築），但未依法變更使用執照、加裝逃生避難設施與防火建材，即屬違法用途變更與違規施工，且室內隔間常以輕鋼架、木板、紙牆構成，消防安全嚴重不足，造成火災逃生困難，多起人命傷亡即源於此類違建隔間之潛在危險。

 

再如「夾層屋」亦為市面常見違建，其係利用室內原設計挑高空間再加設樓板以創造樓中樓結構，使得原一層樓變成兩層使用，常見於店面、商辦、住宅中，但未依建築法第25條申請建照施工即屬違章建築。夾層雖外觀不顯著，但因其加重樓板負重、改變結構重心、增加電氣與逃生複雜性，潛藏極高安全風險，部分案例甚至因消防隊誤判樓層數而誤失搶救機會。

 

違章建築處理向來是我國都市管理中極具爭議與挑戰性的議題，為平衡公私權利與法治秩序，各直轄市、縣（市）政府依據中央法規訂有具體執行準則，透過拆除、查報與拍照列管等制度建構違建管理體系。依

 

依據建築法第97-2條訂立之違章建築處理辦法，其中第3條規定，違建拆除係由地方主管建築機關執行，其得視需要委託辦理查報與拆除工作，鄉鎮市區公所亦可指定人員辦理違建查報，形成三級行政體系分工，而查報人員的首要任務即是依違章態樣認定其是否應查報拆除，或符合拍照列管要件。

 

以臺北市違章建築處理規則為例，而第5條即明確區分「新違建應查報拆除」與「符合第6條至第22條規定者應拍照列管」，其中拍照列管指對於無法即時判定是否合法之違建或經行政機關認定具低度影響但違反現行建築規定者，得以拍照建檔備查，而非立即拆除。

 

如第6條規定，若在合法建築物外牆或陽臺欄杆外緣以非永久性建材搭設雨遮，且深度未超過一樓90公分、二樓以上60公分，或防火間隔未逾60公分者，應拍照列管；此類情形因其規模小、對公共安全與環境影響輕微，得以從寬處理。

 

第7條進一步針對竹木或輕鋼構花架設置條件做出限制，如透空率需在三分之二以上、面積不得逾30平方公尺，並依設置位置限制高度不得超過2.5公尺，且不得占用法定空間，始得拍照列管。

 

第8條涉及景觀設施如假山水、魚池等，除不得設於避難平台外，若設於屋頂、露臺或法定空地，須經下層所有權人同意，並經技師簽證結構安全者始得列管，而綠化設施與溫室亦需符合面積、高度、透空性與安全性標準，且不得阻礙避難動線。

 

第9條規定防盜窗設置原則，若其透空率超過70%、未突出牆面10公分且設置有效逃生開口者，得拍照列管，而有效開口須達到淨高120公分、淨寬75公分，或內切直徑100公分以上。

 

第10條則針對陽臺加窗作一定程度放寬處理，若未突出外牆、未拆原牆者可列管，惟95年1月1日後發照之建物陽臺如不計入容積率者，則仍須查報拆除；至於陽臺上方裝飾板如不逾陽臺寬度四分之一，仍視其開口是否符合法定尺寸認定是否拆除。

 

第12條就碟形天線設置限制，其直徑不得逾3公尺、高度不超過9公尺，且其總面積不得超過建築面積之12.5%，超過者仍需拆除。

 

第13條允許設置於露臺、室外走廊等地之欄杆、女兒牆若高度未逾1.5公尺者拍照列管；第14條與第15條則規範圍籬設置，若其高度未逾2公尺、牆基60公分、透空率逾70%、未占法定空間且符合管理委員會報備、住戶決議與對外開放使用等條件者，方得拍照列管。

 

第16至17條針對無壁體透明棚架設定寬度、高度、面積與空間占用之限制，並要求逐戶計算與包含既存違建合併評估。

 

第22條則針對歷史遺留之夾層屋違建，若於90年9月1日前已報請列管者，得以拍照列管處理。

 

上述制度設計核心在於分級處理與依法識別，以避免一體適用拆除而忽略實務民眾使用需求與社會經濟現實，尤其小型、輕量、非永久性違建如不妨害公共安全、未侵占公共財產者，經拍照列管後可得行政緩拆待遇，避免資源浪費與行政衝突，但仍不改其違建本質，非經補辦建照程序，仍不得登記產權、抵押與交易，亦不得作為建築基準之依據。

 

上述違建類型雖各異其形，但共通之特徵皆為未依建築法規及圖說內容施工，或違反使用執照之核准用途。

 

違建行為不僅破壞都市景觀與公共安全，亦使後續建物產權登記、貸款、買賣等法律行為處於高度風險，亦容易衍生共有人權利爭議與鄰里糾紛。例如頂樓加蓋之占用共用部分，經由其他住戶提起訴訟，法院多數判決違建人須返還共有部分並拆除違建，導致長年投資一夕歸零；而違法隔間出租者，除面臨主管機關罰鍰外，發生火災時更可能面臨刑事責任。因此，民眾在購屋、改裝或租屋前應詳加審查該建物是否涉違章情形，除查閱建物登記謄本與使用執照圖說外，亦可透過地方建管單位或不動產代銷查詢資訊，避免購入或承租後陷入法律風險。

 

另需注意，縱使違建已存在多年，仍不因時間久遠而合法化，僅可能納入「拍照列管」或「既存違建」之行政緩拆處理機制，實質上仍不得辦理產權登記、不得設定抵押、不得作為信託標的或保險財產，若遇拆除亦無法請求補償或救濟。因此，違章建築雖在臺灣社會已成為長年積弊，但隨著都市法治觀念提升與災害防治強化，主管機關將日益加強查報與處理，民眾應以合法使用為原則，避免違建帶來法律、財產與人身三重風險。 

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