建築管理是什麼？違章建築的物權法上保障是什麼？

07 Nov, 2025

問題摘要：

建築管理制度係以「許可管理」為核心，以建築技術規則為執行標準，透過行政審查與安全檢查，保障公共安全與都市秩序。而違章建築之物權保障，則介於合法所有權與事實支配權之間，屬一種實務上創設之「準物權」。其在行政法上不具合法性，在民事上卻具有限度保護。違章建築所有人雖無法主張物權登記、抵押、繼承或設定他項權利，但仍可基於事實上處分權請求排除妨害或損害賠償。此種權利保障反映司法對社會現實的調整與彈性運用。

律師回答：

建築管理制度之目的在於確保建築安全、促進都市規劃、維護公共利益，屬於國家警察權之具體展現；違章建築則屬違反此管理體系之存在，行政上得強制拆除，不享合法地位，但於民事關係中，基於交易安全與公平原則，仍可享有事實上處分權之保護。此一雙重層面的法律地位，既反映建築法之強行性，也彰顯民法對實質權利與社會現實之調和精神，體現了我國法制中公法與私法在財產權保障領域的微妙平衡。

建築管理

建築管理係依據其上位土地使用計畫而對「建築物的管理」及「建築物行為許可」。

建築管理制度的核心在於確保建築物之設計、施工、使用與維護均符合法令與公共安全標準，其立法目的在於防止危險建築之興建，維持都市計畫與土地利用秩序，保障人民生命、身體與財產安全。所謂「建築管理」，係依據上位土地使用計畫而對建築行為及建築物本身進行許可、監督與查驗之行政管理制度，兼具預防性、技術性與公共性三項功能。

建築管理之對象有二，其一為「建築物」，其二為「雜項工作物」依建築法第4條、第7條明文定義「建築物」為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁、供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。狹義言之，建築物通常即構造物。「雜項工作物」為營業爐灶、水塔、瞭望台、廣告牌、散裝倉、廣播塔、煙囪、駁崁、高架遊戲設施、游泳池、地下儲藏庫、建築物興建完成後之中央系統空氣調節、昇降設備、防空避難、汙物處理及挖填土石方工程。由上可知，建築物管理對象係在建築物之構造及設備、裝修。目的在確保「建築物」本身之設計、建造、使用，應合於建築技術規則之標準。即建築管理的對象為建築物。

建築管理之對象包括「建築物」與「雜項工作物」兩大類。前者係指固定於土地上或地面下，具有頂蓋、樑柱或牆壁並供個人或公眾使用之構造物；後者則包括煙囪、水塔、圍牆、廣告牌、游泳池、地下儲藏庫、防空避難設施、駁崁、高架遊戲設施等。其目的在於確保建築物結構安全、消防防災、採光通風、環境衛生及都市景觀之整體性。

建築管理之具體內涵主要分為三階段：一為「建築行為之許可」，即建造執照之核發與建築設計圖說審查；二為「施工階段之監督」，包含開工報備、施工查驗與竣工勘驗；三為「使用管理」，即使用執照之核發及後續公共安全檢查。

建築管理之實施，實為行政許可制度之具體展現，凡屬興建、改建、修建或增建行為，皆須依法取得建造執照；建築完工後，亦須經主管機關勘驗核發使用執照，方得使用。未依法申請而擅自施工或使用，即屬違章建築，依法得予拆除或罰鍰。

建築管理制度具有高度專業性，其審查依據包括建築技術規則、都市計畫法、區域計畫法及消防法等，涵蓋建築物之構造強度、耐震、防火避難、採光通風及公共安全檢查。建築管理不僅是單純的行政核可，更是一種持續監督建築物生命週期的管理機制。

建築物公共安全檢查之執行建築物管理之目的在確保建築物的健康，因此一切建管法令制度、執行應透過技術簽證，由專業技術人員負責設計、承造及檢查。而在建築過程中，以往有設計人、監造人、承造人為專業技術人員，目前，則增加三種專業人，分別為建築物安全檢查人、公寓大廈管理服務人、室內裝修技術人這些「人員」係在使用階段協助建築物所有權人或使用人，管理維護「建築物健康」的「專業療養人員」。建築法第77條第2項規定，供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查、簽證，其檢查、簽證結果應向當地主管建築機關申報。

建築物公共安全檢查之結果，依建築法而言只有合格與不合格二種，而所謂不合格應只有「擅自變更使用」或「原有構造設備有毀損，影響公共安全之事實或疑慮」，依此定義，對於一營業場所未經工商登記許可從事營業，即無照營業或違規使用，要無前開建築物不合格情事，應歸屬主管機關權責，但建築物應依上述規定定期委託專業檢查機構或人員檢查、簽證，並向當地主管建築機關申報，以符行政程序，並確保建築物安全使用。

建築法第77條第2項規定，供公眾使用之建築物，應由所有權人或使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，並向當地主管建築機關申報。檢查結果若有擅自變更使用或構造毀損危及安全，應列為不合格，命限期改善或停止使用。此制度體現建築管理之本質：透過技術簽證與專業人員責任制度，確保建築物全生命週期之安全與合法性。

進一步而言，建築管理不僅在於防止「擅自建造」，亦重視「擅自使用」與「擅自變更使用」之防制。擅自使用，係指未取得使用執照即逕自使用建築物，違反建築法第73條、第84條規定；擅自變更使用，則指未經許可而將建築物用途改為不同性質之使用，例如住宅改為餐廳或旅館。若變更使用性質仍屬土地分區容許範圍，則得依規定補辦程序；若改變後使用性質違反都市計畫法或區域計畫法，則屬違反土地使用管制，應依該法規定處理，不得透過變更使用手段合法化。

建築管理制度中對「使用管理」的規範，重在確保建築物的使用行為不危及公共安全，不得與「營業行為」混為一談。違章建築之發生，正是建築管理失靈的結果。依違章建築處理辦法第2條，凡建築法適用地區內，依法應申請建造執照而未申請核准即擅自建築者，均屬違章建築。

建築管理之內涵建築管理之對象在「建築物」本身，乃管理之實質內容，就行政管理而言自然係指程序之許可，此程序之各項手續不論係申請、檢查、查驗、抽查、或簽證負責，乃係以建築物之構造、設備、空間尺寸與功能為執照準否之依據。

建築物使用管理之本質：建築管理就是建築法規範之本質，係指對建築物之構造、設備、空間規劃，透過許可、施工查驗及定期維護檢查申報，以確保建築物之健康與安全；狹義的說，係對建築物本身硬體部分之許可管理，因此，屬專業技術性之科學。有關許可、查驗簽證及定期安全檢查，以至於取締、勒令停止施工、停止使用、罰鍰、斷水、斷電、拆除、送法究辦等手段，皆在確保建築物依建築法令及建築技術規則、規畫設計、施工及維護，使其不得擅自建造、擅自施工、擅自使用及擅自變更使用。

而所謂之「使用」亦即指按核准圖說之構造、設備、空間尺寸之使用，並非指涉及「違規」營業行為。蓋「營業行為」之認定非屬建築法規範，係由營業主管單位依其法令判定。此乃當前急需釐清之觀念，以使建築使用管理工作回歸立法本質。

違章建築可分為「程序違建」與「實質違建」兩類。前者係指未依程序申請建照，但建物本身符合技術規範者，得補辦執照合法化；後者則係違反土地使用分區、占用公共設施用地、河川地或防火巷者，具危險或妨礙公共利益之性質，依法必須拆除。主管機關對違章建築並無裁量餘地，依建築法第86條及第91條規定，應命其停工、補辦、限期拆除或強制拆除。違章建築雖屬行政法上之違法存在，但在民事物權關係上，仍可能產生事實上之權利效果。依民法第759條，對於自己出資建造之建築物，因屬「非法律行為」取得，故不待登記即取得所有權。

「擅自使用」與「擅自變更使用」上述觀念可就建築法對所謂「使用管理」階段之管理相關法條規定及罰則，僅述及不得「擅自使用」與「擅自變更使用」得證，擅自使用依建築法規定，「擅自使用」係指未經領得「使用執照」即逕自使用建築物而言，故一違章建築（未經依法申請許可）如已在使用，則可能涉及的罰則，包括擅自建造、未報開工、勘驗、未領得使用執照等。如得令補辦手續，依法皆有一一清算之依據。但違章建築如不能補辦程序者，即屬違反都市計畫法或區域計畫法之土地使用管制規則規定，通常為違反使用性質及使用強度。其罰則在土地使用法規有其規定。而所謂使用性質之違反要該建築物無設計規範或標準，多係於「使用行為」發生後才得以認定，故其必先發現其違反使用強度之事實。這種違建無法補辦，唯有強制令其「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀」乙途。故「擅自使用」之單純本意就建築管理而言，應指已依法申請建造執照、施工完竣而未領得使用執照而言。

擅自變更使用謂「變更使用」為不同於原核准竣工之建築物構造和設備而言，即更動建築物原有之硬體，至於改建、修建行為或室內裝修而言。建築法明文規定這三種行為須依法建築許可，亦即變更使用之本質，依此，要一建築物無涉上述三種行為，而改變使用性質，即前、後之二種性質經檢討建築法令並無須重新改變建築物之構造、設備而言，唯是否屬於「變更使用行為」，應有釐清之必要。

設若其使用性質之變更為土地使用分區容許者、應僅屬單純使用行為之改變，應無涉及建築管理行為。其有營業行為如係有執照而變相營業或擴大營業，應依營業法令罰之。若其改變後之使用性質為土地使用分區不容許，應屬違反土地使用管制法令，應衣其法令罰之，亦不涉建築法，且亦無法透過「變更使用」手段使其合法之情事，此亦為目前急需釐清之觀念。其有營業行為亦應為無照營業，則須營業法令罰規定。

「變更建築物使用」與「變更使用性質」謂「擅自變更使用」其本質為未經許可而有擅自改建、修建、室內裝修之行為而言，與改變使用性質係屬二事。而建築物改變使用性質，通常必須連帶變更建築物使用之關鍵，在於建築技術規則之規定。

尤其建築技術規則之更新修正。故如果建築技術規則，即時就此類組有建築物之適度法規程度，在兼顧公共安全條件下應有較合理之除外規定。如若不然，目前所定變更執行要點鮮有不足。因此，一旦建築物之使用性質改變，即有營業行為改變或違規營業時，則常造成混淆，在法令處分程序上先就行為事實認定令其改正或處罰之前，即查出建築法之本末導致應有的辯明。

物權法及事實上處分

違章建築因違反強行法令，依法不得登記，買受人無法依法取得所有權移轉登記。此即形成違章建築在行政法上違法、而在物權法上處於「不完全權利」狀態之矛盾。為解決此問題，實務上創設「事實上處分權」概念，以保障違建買受人之實際利益。所謂事實上處分權，係指雖不具法律上之所有權，但事實上能對建築物為占有、使用、收益及處分之權能。

違建讓與雖不能辦理登記，但讓與人與受讓人間如無相反約定，應推定讓與人已將該違建之事實上處分權移轉予受讓人。事實上處分權屬民法第184條第一項前段所稱之「權利」，其受侵害時，受讓人得主張侵權損害賠償。換言之，違章建築雖不具法律所有權，但仍享有事實支配權之保護。

實務長期以來承認此種權利，違章建築之受讓人既已取得事實上支配權，對於他人侵奪、損壞、占用等行為，得依法請求排除妨害或損害賠償。例如，最高法院91年度台上字第121號民事判決指出：「違章建築雖不得辦理所有權登記，然其讓與後，受讓人得基於事實上處分權請求排除他人妨害。」此一見解實質上賦予違建買受人類似於所有權之保護，確保社會交易安全。事實上處分權的內容雖非正式物權，但其功能涵蓋占有、使用、收益與事實上轉讓，為民法第184條所稱之「權利」，其被侵害者可主張損害賠償。該概念源自實務對社會現實之回應，旨在避免違建買賣行為淪為無效交易，維持社會經濟秩序之穩定。違建買受人如遭第三人侵占或破壞，得依侵權行為法請求賠償，亦得主張占有保護請求權。

惟需注意，此種權利屬事實支配權，並不具物權登記效力，無法對抗善意第三人。換言之，違章建築在行政法上屬非法建築，得隨時被主管機關拆除，買受人對於拆除損害無法主張國家賠償。其物權法上保障僅限於私法當事人間之相對權利範圍。學理上稱此為「行政上不法、民事上有效」之現象。行政法上違建不得登記、不受保護；但民法上之交易行為，如不違反公序良俗，仍得在私法上發生效力。

實務上，違章建築之讓與契約，若讓與人明知該建築違法仍隱匿不告知，致受讓人蒙受拆除損害，亦可能構成民法第184條詐欺侵權責任。相對而言，若受讓人明知違章狀態仍為買受，則不得以不知為由請求撤銷或損害賠償。

違建買賣雖非不法行為，但屬「事實上權利移轉」，法律上不得請求辦理登記；若拆除時買受人損失，屬自甘風險，無從主張返還或國賠。