住戶或管委會為省電，擅關公共空間的照明設備，應該如何處理？

問題摘要：

公寓大廈內的逃生梯、樓梯間及停車場等公共空間照明，係屬共用部分不可或缺的安全設施，依法應保持正常使用狀態。管委會之法定職責為維護公共安全而非節省費用，任何為節能而影響照明安全之行為均屬違法。若有住戶擅自關燈，除可能構成強制或過失傷害外，亦違反公寓大廈管理條例應由管委會制止；若管委會主導關燈，則同時違反該條例及建築技術規則，並須負民刑事責任。合法的節能措施應以不影響公共安全為前提，可改裝LED燈具、採用感應式照明或設定時段自動控制，方符合法律與實際安全需要。整體而言，公共照明非屬可自由關閉的便利設施，而是維繫居住安全之必要設施，管委會與住戶應共同遵守法律規範，確保光明與安全共存，方能落實公寓大廈管理的公共利益精神。

 

律師回答：

關於這個問題，依我國現行公寓大廈管理條例及建築技術規則之體系，社區公共空間如逃生梯間、樓梯間、停車場、通道等處所的照明設施，均屬於「共用部分」附屬設備之一，係供全體區分所有權人及住戶共同安全使用之公共設施，其功能除維持通行便利外，更關乎防火避難與公共安全，因此不論住戶或管委會均不得以任何理由擅自關閉或限制照明的使用。倘若為了節省電費而關閉樓梯間或逃生梯間電燈，不僅違反公寓大廈管理條例關於共用部分「應依其設置目的及通常使用方法」的規定，更可能構成危害公共安全與侵害他人使用權之行為，甚至涉及刑法上強制罪或業務過失傷害罪的法律責任。

 

依公寓大廈管理條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置。」

 

由此可見，公共空間之照明設施屬「共用部分」之一，住戶及管委會在使用時均應遵守其設置目的，即提供通行者照明、安全逃生及防止事故發生，若任意關閉，形同違反「通常使用方法」之要求。第10條進一步規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」因此，管委會不僅無權關閉公共空間照明以節電，反而有確保照明正常運作、維護住戶安全之責任。

 

又依同條例第36條第1項第3款及第12款明定，管理委員會之職責包括「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」及「公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行」，可見管委會若因節能目的而擅關逃生梯間或停車場燈具，不僅違反其法定職務，更可能因疏失導致事故而須負民事或刑事責任。

 

再依建築技術規則建築設計施工編第97條規定：「室內安全梯或特別安全梯應設置緊急照明設備，以確保火災或停電時人員得以安全避難。」是以樓梯間、逃生梯間之照明屬緊急照明設備或安全維護照明裝置，應隨時保持可使用狀態。若該電燈屬於緊急照明設備，依法應長期開啟或保持自動啟動功能；若屬一般照明設備，亦應依第116條之1及第116條之2所定「安全維護照明」要求設置，目的在於強化及維護建築物使用安全，確保公眾於停電或災害發生時能順利避難。

 

因此，樓梯間及逃生梯照明屬法律強制設施，不得任意關閉。若管委會或住戶為節省電費而擅自斷電，導致照明不足或昏暗，萬一發生人員跌倒、摔傷或火災避難失敗等事故，除民事上應負侵權賠償責任外，主委或相關負責人亦可能依刑法第第276條過失致死、284條構成「過失傷害罪」。在部分案件中，若故意阻止他人開啟電燈，妨害他人通行安全，甚至可依刑法第304條「強制罪」論處，其構成要件為以暴行、脅迫使人行無義務之事或妨害其行使權利。

 

若主委以恐嚇方式阻止住戶開燈，或將電燈開關鎖起不准他人使用，已屬妨害他人行使共用部分之使用權，該行為即可能構成強制罪。實務上亦有類似情形，例如住戶主張樓梯間亮燈浪費電費，遂於夜間將總電源關閉，導致鄰戶上下樓梯時跌倒受傷，法院即認該行為違反安全維護義務，構成過失侵權行為。又依消防法第9條及公共安全檢查規定，建築物所有權人或管理人應定期檢修緊急照明與避難設備，確保隨時可使用。若逃生梯間因斷電而致緊急照明無法運作，主管機關可依消防法第34條處以新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，情節重大者並得勒令改善或停用建物。

 

故管委會若以節能為由長期關閉公共照明，除違反公寓大廈管理條例外，亦違反消防法與建築技術規則，屬多重違法行為。反觀若有住戶擅自關閉地下停車場或走廊照明，雖不至於構成刑法公共危險罪，因該罪須以「足以危害不特定人之生命、身體或財產安全」為要件，然若因此造成他人受傷或事故，該住戶仍可能構成過失傷害罪，並應負民事侵權責任。停車場為多人出入之共用空間，光線昏暗除影響行車安全外，亦易導致跌倒摔傷或財物損失，因此不論管委會或個別住戶皆不得任意關閉燈源。

 

依公寓大廈管理條例第16條規定，住戶不得在防火間隔、通道等共用空間設置障礙或妨礙出入，關閉照明雖非實體障礙，但實質上妨害通行安全，亦屬違反條例精神。若管委會縱容或默許此類行為，未盡監督責任，亦須共同負責。為兼顧安全與節能，實務上可採行感應式照明或定時照明系統，於無人通行時自動關燈，有人經過時自動亮燈，既符合法定照明要求，又能有效節能減碳。

 

管委會應召開區分所有權人會議，經多數決議後依法辦理設備更換，並於管理規約中明定照明設施開關時間或使用方式，以避免個別住戶恣意更動公共電源。倘若主委或管理人違法斷電，住戶得依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求主管機關介入處理或訴請法院命其恢復原狀，若造成損害，亦可請求民事賠償。

-房地-公寓大廈-共用部分(公設)-使用

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