住家牆外被裝招牌，可以如何處理？

問題摘要：

大樓外牆設置廣告物，必須同時符合公寓大廈管理條例第8條、第33條及相關建築法規之規定。若社區已成立管委會並制定規約，外牆是否可供設置廣告，應以規約內容及會議決議為準；若無規約而屬專有部分，則該層區分所有權人可自由使用收益，但仍受第8條程序與法令之拘束，並不得妨害公共安全與外觀整齊。管理委員會並無獨立核准權，僅得依會議授權執行監督及報請主管機關處理違規。實務上建議各社區於規約中明確列舉外牆性質及使用程序，明定是否為約定共用部分、設置廣告物之收益歸屬及費用分擔方式，並建立報備制度，以兼顧個人權益與整體秩序。

 

律師回答：

關於公寓大廈管理條例第33條規定之適用及外牆設置廣告物的合法性問題，涉及區分所有權人會議決議效力、專有部分與共用部分之界限、以及外牆設置廣告的程序限制與同意要件。依第33條明文：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」

 

本條揭示區分所有權人會議之決議，若涉及對個別區分所有權人專有部分之權利影響或需取得特定樓層同意之事項，必須經當事人明確同意方生效力。特別就第2款所述，外牆及樓頂設置廣告物、無線電台基地台或其他類似設備者，明確要求須經該樓層或頂層區分所有權人同意，且該層住戶並得出席會議陳述意見。此項規定之立法理由，在於防止共用部分或外觀變更之決議侵害個別區分所有權人之財產權與生活權益，同時維護公寓大廈外觀整齊、結構安全及公共利益。換言之，設置廣告物等行為，雖可能增進社區收益或商業價值，但涉及外牆結構安全與該層所有權人之使用利益時，必須透過正當程序取得個別同意，否則該決議即屬無效。

 

進一步觀察第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」此條揭示兩層次規範：其一，外牆之設置行為必須符合建築法及廣告管理法規等公法規定；其二，若社區已訂有規約或會議決議並報備，則外牆使用仍須受該內部規範拘束。由此可見，外牆設置廣告物的合法性需同時符合公法與私法層面的雙重要求。實務上對外牆性質之認定並非一律，有法院見解認為外牆屬於各區分所有權人之專有部分，例如臺灣高等法院107年度重上字第259號判決指出：「建物各區權人之所有權登記面積包括牆壁厚度，其外牆所有權自應歸屬該臨區權人所有。」又如臺灣高等法院102年度上更(一)字第107號判決亦認為：「規約將外牆列為共用部分若與登記事實不符，剝奪個別所有權人之專有權益，則該約定無效。」

 

另有判決（臺灣高等法院107年度上字第1376號）指出：「第8條所稱外牆面並未限於非專有部分，故無論屬專有或共用，均受規約或會議決議限制。」此等判決顯示實務見解傾向於尊重建築登記及構造現況，認為外牆若屬專有部分者，雖可由個別所有權人自由使用，但其變更、設置廣告仍須符合法令與社區規約限制，否則仍屬違法。公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，得自由使用、收益及處分其專有部分。」可見所有權人對其專有部分原享有高度自由，但第8條及第33條所施加的限制，實為防止個別使用行為影響建築安全、外觀整齊及公共利益。若外牆係共用部分或約定共用部分，則依第23條規定，應由區分所有權人會議決議之後方得使用或出租，並由管理委員會負責執行及維護。若外牆屬專有部分，原則上由該樓層所有權人管理修繕，並負擔費用，惟設置廣告物仍須依法辦理及依規約受限制。

 

另依第10條第1項規定，各專有部分區分所有權人應負擔其專有部分修繕費用；若屬共用部分，則依第10條第2項由全體所有權人共同負擔，或由管委會代表執行。

 

若外牆設置廣告物發生爭議，實務上須先釐清該牆面性質，如屬共用部分，未經會議決議即設置者，管委會得依第8條第3項制止並報請主管機關依第49條處理，命其一個月內回復原狀，屆期未回復者得代為拆除，費用由違規者負擔；如屬專有部分，則其他住戶無權逕行拆除，但若其行為違反第8條規定或造成公共安全疑慮，仍得報請主管機關處理。於舊式公寓未成立管委會或未制定規約之情形下，外牆歸屬與使用權常引爭議，若一樓店家於二樓牆面懸掛招牌，二樓住戶可依民法第767條主張排除侵害，要求拆除並返還原狀；同時，因該店家未經同意佔用外牆，亦可依民法第179條請求返還不當得利，以相當租金推算。此類爭議法院多採個別所有權人有權主張拆除與返還。然若該外牆經會議決議列為約定共用部分並報備，則使用應由管委會統一管理及出租收益，並得依第9條授權執行，以免權責混淆。

 

至於第33條第2款規定之同意要件，實際上形成設置廣告物的程序性防線，即即使外牆屬共用部分，仍不得僅以多數決強行決定，而應取得該層區分所有權人明確同意；若設於屋頂，則應頂層所有權人同意，並應保障該層住戶陳述意見之權利。此規定具程序正義性質，目的在平衡社區整體利益與個別所有權人權益。

 

例如，若管委會擬將外牆出租設置LED廣告牆以作為社區基金收入來源，則必須先取得該層區分所有權人同意，並依第8條規定向主管機關報備，始具合法性，否則即屬無效決議。若住戶不同意設置，管委會不得以多數表決強行執行。再以實務案例觀察，

 

「一樓店家裝設招牌釘於二樓牆面，二樓住戶可主張侵害外牆所有權請求拆除並請求不當得利。」此例顯示，即便無管委會存在，個別住戶仍可依法主張權利。然針對台電或有線電視線路等公共設施，因具有公益性質，非屬單純侵權關係，應透過集體陳情或主管機關協調處理，不宜以私法途徑直接排除。

 

從整體制度觀之，公寓大廈管理條例第33條、第8條與第10條等規範，共同形成外牆管理之三層結構：第一層為權利歸屬判定，依建築登記與規約確認外牆屬專有或共用；第二層為使用限制，即使屬專有部分亦不得違反規約或會議決議；第三層為程序保障，涉及外牆設置廣告或變更構造者，須依第33條取得該層所有權人同意。此制度旨在避免外牆使用混亂、破壞市容或產生安全疑慮。若違反，除民事責任外，主管機關得依建築法第91條及廣告物管理辦法命其限期拆除並處罰。

 

外牆設置廣告物非經該樓層區分所有權人同意，不論該牆面屬專有部分或約定共用部分，區分所有權人會議之決議均不生效力；若違法設置，管委會得依第8條報主管機關限期拆除，並由違規者負費用責任。此即第33條制度之核心精神——在保障住戶自治的同時，確保公寓大廈外觀一致、安全無虞，防止因少數人利益而侵害公共空間與他人安寧。

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