何人負責共用部分之管理及修繕？及其費用何人負擔？電梯發生意外，誰應該負責處理？
問題摘要：
公寓大廈之共用部分修繕、管理、維護由管理委員會負責，費用由公共基金或區分所有權人依比例分攤；若損害可歸責於特定住戶則由其自負。若管理不善造成事故，管理委員會及相關人員須負民事及刑事責任。唯有建立完善的管理制度、透明的財務機制與嚴謹的安全維護流程，並確保全體住戶遵守規約、按時繳費，共同參與社區管理，方能維持公寓大廈的安全與價值，讓共用部分成為社區和諧與品質保障的基石。公寓大廈共用部分之管理與修繕，依法應由管理委員會或管理負責人負責，其費用原則上由公共基金支付或依共有比例分擔，若損害可歸責於特定住戶則由該人負擔。政府得就涉及公共安全、衛生之項目予以補助。管委會對共用設施負有法律上作為義務，若因怠於維護導致事故，不僅須負民事賠償責任，亦可能涉刑事過失罪責。住戶雖不負直接管理義務，但對於拒繳管理費或干擾維修的行為，仍應負相應之民事責任。唯有全體住戶共同遵守規約、按時繳費並支持管委會運作，方能維持社區安全與生活品質，避免富豪名宮式的悲劇重演，讓公寓大廈成為真正安居樂業的現代社區。
律師回答：
關於這個問題，因工業化與都市化，現代社會的居住形式，由鄉村型態社區轉變為都市型態社區，而都市型態社區，又以公寓大廈為主。為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，我國制定公寓大廈管理條例。而為了執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，應由區分所有權人及住戶互選管理委員，組織管理委員會，對於共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，便由管理委員會負責。然而，要維持共用部分、約定共用部分之正常運作，除了倚賴管理委員會，住戶們的力量更是不可少。
在現代都市型社區中，公寓大廈的共用部分，如電梯、樓梯、外牆、屋頂、水塔、排水系統、消防設備、停車場與公共走廊等，都是所有區分所有權人共同享有與共同使用的設施，如何管理與維護這些共用部分、費用應由誰負擔，乃社區治理的核心課題。
如有案例，當部分住戶拒繳管理費或長期不履行義務時，往往引發公設失修與責任歸屬之爭議。女童大樓玩捉迷藏時，靠在故障電梯門上，因導軌鬆脫電梯門後縮，女童自高處墜落死亡。社區長年未定期維修，公共基金嚴重不足，住戶繳費率低於五成，僅足以維持公共水電與一部電梯運作。共用部分失修致人死亡，所有住戶皆為共有人，理應共同負責。但法院判決僅管委會成員有罪，其他住戶無罪。
共用部分管理
依據公寓大廈管理條例第10條第2項明文規定，共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。管理委員會是代表全體住戶執行管理義務的法定主體，負責共用部分的日常維護、安全檢查與修繕決策。
至於其費用來源，條例規定除非區分所有權人會議或規約另有規定外，應由公共基金支付，若公共基金不足，則由各區分所有權人依其共有應有部分比例分擔。倘若損害係可歸責於特定住戶之行為，例如故意或過失造成電梯損壞、水管破裂、消防設備失效等，則該住戶應負擔全部修繕費用。此外，若修繕係為維持公共衛生、安全設施或通道溝渠運作之必要項目，政府得視情況補助，藉此確保公共安全與居住品質的維持。此一制度設計，兼顧社區自治與公共利益，讓每位住戶在享有共用設施便利的同時，也需承擔合理的管理義務與費用分攤。
在現代都市社區中，公寓大廈的共用部分如電梯、走廊、屋頂、水塔、消防設施、外牆、停車場、排水系統、監控設備等，皆為全體區分所有權人所共同擁有與使用，其管理與維護之責任以及費用的分擔，直接關係到住戶的生活安全與社區整體品質。
依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分與約定共用部分的修繕、管理、維護工作，應由管理負責人或管理委員會為之。換言之，管理委員會乃公寓大廈管理體系中的法定代表機構，負有確保共有設施正常運作與安全維持的義務。此一法律設計的目的，在於透過社區自治組織統一決策與管理，避免共用設施因住戶間協調不易而陷入無人負責之困境。至於共用部分修繕、管理及維護的費用來源，條例明定除非區分所有權人會議或規約另有規定，應由公共基金支付或由各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公共基金係由全體住戶依其應有部分比例按月繳納所組成，主要用於清潔、維修、保險、消防、安全等費用。然而，若修繕費用係因可歸責於特定住戶或區分所有權人之行為所致，則該住戶應自行負擔，不得轉嫁他人。
舉例而言，若某住戶私接電線引發火災，導致共用電梯損壞，該住戶即須自行負擔維修費用，不得要求公共基金支出。又若共用部分之修繕涉及公共衛生、安全、消防等項目，政府得依條例第10條第3項視情況給予補助，以協助老舊社區改善安全設施、維持公共環境衛生。法律亦明定共用部分及其設施如需重大修繕或改良，應依條例第11條由區分所有權人會議決議辦理。此乃因重大工程涉及資金龐大且影響廣泛，須取得多數共識，方能確保公平性與透明性。若屬於結構性拆除或全面改良，通常須三分之二以上區分所有權人同意方得執行；若涉及建物重建，更須符合條例第13條規定，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人同意，但若係配合都市更新、或建築物已嚴重傾頹、朽壞或經災害導致公共安全危害者，則可依特別程序由主管機關核定後實施，以兼顧公共利益與居住安全。管理委員會除負責日常管理維護外，對於公共基金的運用與收支亦負有重要責任。
依條例第36條，其職務包括執行區分所有權人會議決議、維護公共設施安全與環境清潔、管理基金及經費、保管會議紀錄與建築文件、委任管理服務人、監督財務報告、提出會計與結算報告、執行消防與公共安全檢查等。由此可知，管理委員會不僅是社區行政管理機構，更具法律上的受託責任，對於共用部分的維護、管理不善，若因此導致損害或事故，除民事賠償外，甚至可能涉及刑事責任。管委會若未盡管理維護之責，除負民事損害賠償外，亦可能須負刑責。
反觀未擔任管委的其他住戶，因不具法定管理義務而不負刑責，惟若其未繳納管理費或拒絕分攤修繕費用，則可依條例第21條由管理委員會訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。若住戶積欠管理費或共用部分修繕費已逾兩期或達相當金額，經催告仍不繳納者，管委會得提起強制執行。情節嚴重者，依第22條規定，若住戶於三個月內仍未改善，管委會得經區分所有權人會議決議，訴請法院強制其遷離。若該住戶為區分所有權人，法院得判令其出讓所有權及基地應有部分，若判決確定後三個月內仍不自行出讓並完成移轉登記，管委會可聲請法院拍賣，拍賣所得優先用於償還積欠之管理費，受償順序等同第一順位抵押權。此項規定的設計，目的在於維護社區財務公平與公共安全，防止少數惡意住戶長期欠費拖累整體管理運作。
至於管理委員會若怠忽職守、管理不善，除依公寓大廈管理條例第49條可能遭主管機關裁罰外，亦可能須負民事及刑事責任。第49條明定，若管理委員、主任委員或管理負責人違反公告或移交義務者，主管機關可處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得限期改善，屆期不改善者可連續處罰。
保證人地位
依公寓大廈管理條例第10條第2項，管委會係法律上負有管理、維護、修繕共用部分義務之主體，屬於刑法上之「保證人」，負有防止危險發生之作為義務。其未修繕電梯或至少未設警示與封閉措施，導致事故發生，屬怠於履行法定作為義務之不作為犯罪。雖然電梯維修費昂貴且公共基金不足，但管委會仍應採取最低限度的防範措施，如張貼警告標誌或封鎖入口，其未作為與死亡結果具有因果關係，遂被判刑。
至於其他住戶，既然社區已依法成立管理委員會，住戶已將共用部分管理責任委託給該組織，個別住戶對共用設施並無直接管理或維護義務，亦非法律上的保證人，自無須負刑責。此案成為全國首例「管委會成員過失致死罪」案例，凸顯管理委員的法律責任與社區制度失衡的問題。從此判決可得重要啟示：共用部分的維護不僅是行政管理問題，更涉及刑事法律風險。管理委員會若怠於履行義務，除可能被主管機關依公寓大廈管理條例第49條處以罰鍰外，倘若因此造成他人生命、身體或財產損害，甚至可構成刑法上的過失犯罪。
反之，若社區未設立管委會，則依同條例第29條規定，應推選管理負責人，由其代行管委會職務。若仍無人擔任，主管機關可指定住戶一人為管理負責人，直至正式成立管委會為止。此規定意在避免「無人管理」的真空狀態，確保共有設施的安全與維護責任不致落空。從財務分擔角度觀之，條例第10條第2項亦明定共用部分維護費用的分擔原則。通常由公共基金支付，公共基金係由住戶依應有部分按月繳納形成，用以支付電梯維修、水塔清洗、走廊照明、消防設備檢修等必要開支。
若基金不足，管委會應召開區分所有權人會議，依規約或出席人表決決定補繳或臨時分攤辦法。若住戶拒繳，管委會可依民法債之關係提起訴訟，實務亦多認同管委會得代表全體共有人對拒繳住戶提起給付之訴。若損害係因特定住戶行為所致，如擅自變更結構導致漏水、電線走火或污水回流等，則依同條但書應由該住戶自行負擔費用，其他住戶不必連帶承擔。此外，條例第10條第3項補充規定，若共用部分修繕涉及公共衛生或消防安全，政府得予補助。此政策目的在於鼓勵老舊社區進行公共安全改善，減少因經費短缺造成危險事故的發生。
事實上，許多老舊大樓因住戶經濟能力不一、繳費意願低落，導致公共設施年久失修，成為安全隱患，地方政府可依該條款介入補助，但前提是社區須具備合法管委會及財務制度，否則難以獲准。就管委會的法定地位而言，依公寓大廈管理條例第29條，管委會須由住戶互選若干人組成，並推選主任委員代表對外。其職責除執行住戶會議決議外，尚包括管理共用部分、保管公共文件與會計帳冊、監督財務運作、委任管理服務人及處理住戶違規事件。
管委會本質上是住戶自治機構，雖為無給職，但具有準公權力性質，依法負責共用部分的維護安全。故管委會應定期檢修電梯、水塔、消防設備及其他安全設施，並保存檢查紀錄，以免發生事故時難以證明已盡義務。
該管理委員會負有依公寓大廈管理條例所規定，對於共用部分、約定共用部分有修繕、管理、維護等作為之義務，具有法律規定之保證人地位，負有防止危險發生的義務，且當時該管委會並無不能或難以作為之情形，縱使因經費不足未能修繕，卻未對故障停用且未予維修之電梯進行封閉或貼上警示公告及標語，導致女童自該電梯墜落而死亡，顯已違反法律規定的作為義務。又內政部於69年8 月5 日公告之「建築物升降機管理維護及安全檢查要點」第3 點亦規定，建築物升降機應由建築物之所有人或法定代理人（管理委員會）為管理人負責管理，故依前開規定，管理委員會負有管理屬社區共有部分之升降梯之義務。
依現今社會情況，多為集合多數區分所有權人之公寓大廈，該區分所有權人固然可就單獨所有之專有部分為維護、管理，但若涉及共有部分，自然並非個別單獨所有權人可以自由處分。本案發生事故者為社區共有之電梯，並非其中任一或少數之住戶能夠決定其管理方式，且該社區既已成立管理委員會管理社區公共事務，社區住戶本即信賴管理委員會之管理，自然沒辦法強求各別住戶就共有之設施為任何作為。況依前述「建築物升降機管理維護及安全檢查要點」，建築物升降機應由建築物之所有人或法定代理人（也就是管理委員會）負責管理，富豪名宮社區既設有管理委員會，則該升降機應由管理委員會負責管理。
綜上所述，除依「建築物升降機管理維護及安全檢查要點」認定建築物升降機應由管理委員會為管理人負責管理外，法院認為該社區既於危險發生前便依照公寓大廈管理條例組織管理委員會，縱使有部分住戶拒絕繳納公共基金，以至於沒有足夠的資金能夠維修電梯，然無論是選擇封閉電梯或是貼上警示公告及標語，管委會皆應盡管理維護之義務。如今消極的不作為導致危險之發生，管委會應負擔過失之責任。而住戶對於非單獨專有之共用部分本無自由處分之權利，既已選任若干人為管理委員，則共用部分自然應是由管理委會負擔管理之責。
若管理不善導致重大災害，例如電梯失修致人傷亡、消防設備未檢查致火災擴大、公共區域掉落物砸傷路人等，管委會成員除須負民事損害賠償外，亦可能依刑法第276條（過失致死罪）或第284條（過失傷害罪）負刑事責任。在實務上多以是否具有「作為義務」為判斷基準，若屬依法應作為而不作為，即構成不真正不作為犯。管委會的法律地位雖非法人，但其行為由主任委員代表社區執行，對外仍具法律效力，故管委會成員的疏忽可歸責於其個人。反之，若管委會依規定盡力修繕、催繳、公告但因住戶拒絕繳費或資金不足未能即時修復，則責任可予減輕。為避免責任風險，管理委員會應依法建立制度性防護措施，包括：定期召開住戶會議，討論共用部分維修事宜與預算；訂立透明的財務制度，每年公布公共基金收支明細；委任合格廠商進行定期檢修與安全檢查；針對危險設備應設立警示標誌與公告停用措施；確保文件與檢查報告完整保存以備查驗。若發現住戶違反安全規定或破壞共用設施，應即時制止並依規約處理。
公寓大廈之共用部分管理體系實質上是一套以自治為核心、以法律為保障的社區治理機制。管理委員會代表全體住戶執行共用部分維護工作，區分所有權人則應按比例分擔費用並配合管委會之管理。若管委會管理不善，除行政罰責外，亦可能面臨民事與刑事追訴；若住戶拒繳費用或破壞規約秩序，則可被訴請法院命遷離或拍賣持份。此一制度雖嚴格，但其立法目的在於防止公共設施失修而危及人命財產，並確保全體住戶權益之公平性與社區運作之穩定。
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