何謂區分所有建物之「共有部分」?其登記項目及方式為何?

問題摘要：

區分所有建物之共有部分乃整體建築物不可或缺之公共構造與設施，依公寓大廈管理條例第3條及民法第799條之規定，其性質屬全體或部分區分所有權人之共有，於登記上依建物第一次登記法令補充規定第12點及土地登記規則第81條辦理，登錄於建物標示部並於各專有部分權狀附註其應有部分比例，不另發給所有權狀。其範圍包括建築物之基礎、屋頂、樓地板、公共走廊、樓梯、電梯間、水塔、機房、防空避難室、停車空間及其他供共同使用之附屬建物。共用部分雖可依約定設置專用部分，但須符合第7條所列限制，否則約定無效。法律上並以使用範圍區分為全體共用部分（大公）與一部共用部分（小公），分別由全體或部分區分所有權人按應有部分比例共有及負擔費用。此制度設計旨在兼顧建築物整體功能與各區分所有權人權益，維護共同生活秩序，確保公寓大廈公共設施之安全與公平使用，為公寓大廈物權制度核心之一。

 

律師回答：

關於這個問題，區分所有建物之「共有部分」，係指該建物中除各區分所有權人專有部分外，其餘依結構、設施或使用性質供全體或部分區分所有權人共同使用者，為建物整體不可分割之構成要素。依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，共用部分指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，並與民法第799條所稱「共有部分」之定義一致，即區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，屬區分所有權人共同所有。

 

此乃基於建築物結構安全、功能整體性及生活共用之需要，將建築物中供公共使用或維繫結構安全之部分，排除個別專有而設。實務上共用部分可分為「全體共用部分」（俗稱大公）與「一部共用部分」（俗稱小公）。前者係指供全體區分所有權人共同使用者，如大樓之地基、主要樑柱、承重牆、屋頂、防火巷、樓梯間、走廊、電梯間、機房、水塔、配電室等，均屬全體共用部分；後者則指僅供部分區分所有權人使用者，如特定棟別間之共同樓梯、該棟專屬停車出入口、特定區域之機電空間等。

 

此區分在公寓大廈管理條例中雖未明文，但土地登記規則第81條即承認共用部分可依使用情形分別合併登記，並明示「部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外」，顯示法律上承認共用部分具使用範圍之差異。依建物所有權第一次登記法令補充規定第12點第1項規定，區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理登記。該補充規定第2項並列舉共用部分登記項目包括：共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間；空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房；法定防空避難室；法定停車空間（含車道及必要空間）；給排水區域，如水箱、蓄水池、水塔；配電場所，如變電室、配電室、受電室；管理委員會使用空間；以及其他經起造人或區分所有權人依設置目的及使用性質約定為共有部分者。

 

依此可知，凡屬供共同出入、通行、通風、電力、給排水、防災等公共功能之部分，均應歸屬共用部分並予登記管理。其登記方式依土地登記規則第81條規定，區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，應依區分所有權人按設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。

 

共用部分登記僅建立標示部並加附共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分所有權狀中記明，不另發給所有權狀。換言之，登記上共用部分並無獨立所有權狀，而係附載於各專有部分之所有權狀內，作為應有部分比例之依據。實務上，區分所有建物登記時，登記機關會依建築主管機關核准之圖說與使用執照資料，依實際結構與功能區分共用部分並登錄於建物登記簿附表，區分所有權人取得專有部分所有權時，連同其應有之共有部分權利比例。此制度目的在確保共用部分權利之完整與使用公平，避免個別所有權人主張排他使用。

 

關於共用部分之使用限制，公寓大廈管理條例第7條明定，下列共用部分不得為約定專用：一、公寓大廈本身所占地面；二、連通數個專有部分之走廊或樓梯及其通往室外之通路或門廳、社區內各巷道、防火巷弄；三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂構造；四、約定專用違反法令使用限制者；五、其他有固定使用方法，且屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。該條旨在維護建築安全與共同生活秩序，防止特定住戶藉約定專用排除他人合法使用。實務上若起造人或區分所有權人於銷售階段擬訂規約草約約定部分空間專用，仍須符合第7條限制，否則該約定無效。就登記技術層面而言，共用部分之權利範圍係依專有部分面積比例計算。

 

區分所有權人於共用部分之應有部分，除法律或規約另有規定外，應按其專有部分之面積比例計算。此比例決定區分所有權人對共用部分使用、收益與費用負擔之權利義務。若部分共用部分僅供部分住戶使用（小公），則由該部分使用人按比例共有並負擔維護費用；若為全體共用部分（大公），則由全體區分所有權人依應有部分比例負擔。故共用部分雖不具獨立登記權狀，但其法律效力仍與專有部分緊密相連，不得任意分割或處分。

 

關於大公與小公之區分標準，實務以實際使用情形為準。若共用部分係供全體區分所有權人共同使用，如屋頂水塔、公共走廊、電梯間等，為全體共用部分；若僅供部分區分所有權人使用，如特定棟別獨立出入口或局部設備空間，則為一部共用部分。當共用範圍不明時，原則上推定為全體共用部分，以確保公共利益。此區別實益主要體現在管理與費用分擔上，前者由全體所有權人依應有部分分擔維護費用，後者則由實際使用人負擔。

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