沒有用公設也要付費？1樓住戶沒用電梯也要分攤費用？

問題摘要：

一樓住戶雖不使用電梯，仍須依法分攤更新及維護費用，其依據在於電梯為整棟建築共用部分，屬區分所有權人共同擁有，法律強制採「應有部分分攤原則」而非「使用多寡原則」。除非社區規約另有明文免除或減免，或區分所有權人會議經合法決議予以變更，否則拒絕繳納將構成違法並可被管委會提起民事訴訟追繳。倘若一樓住戶確實覺得不公平，應透過合法決議程序修訂規約或提出司法救濟，而非逕自拒繳。從法理上看，公寓大廈制度的精神在於「共同共有、共同管理、共同負擔」，電梯作為共用部分，不僅代表便利性，更涉及整體建築安全與公共價值，任何住戶皆應在權利與義務間取得平衡。換言之，雖然一樓住戶不搭電梯，仍享受其存在所帶來的整體建物價值與社區機能，因此負擔相應費用並非不合理，而是共同生活秩序與物權制度的必要結果。

 

律師回答：

在公寓大廈中，電梯是否屬於全體住戶共同負擔的共用部分，一直是實務上爭議頻繁的問題，尤其是一樓住戶幾乎不使用電梯，卻仍被要求分攤更新或維修費用時，常產生「使用者付費」與「共用者分攤」間的矛盾。根據現行法制與實務見解，答案雖不盡人意，但法律上確有明確規範。一樓住戶縱然平時未實際使用電梯，仍須依其應有部分比例分攤維護或更新費用，除非區分所有權人會議或規約另有特別約定，否則不得免除。

 

電梯屬於「公寓大廈專有部分以外之其他部分，且為區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，因此屬共用設施。同條例第10條第2項進一步明定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

 

由此可見，電梯維護或汰換所需費用，原則上由全體區分所有權人依其應有部分比例負擔。該比例通常依各住戶專有部分面積計算，故坪數較大者負擔較多，坪數較小者負擔較少，並不以實際使用頻率為考量基準。若依使用多寡決定費用分攤，雖似公平，然在實際管理上將極為困難，且與區分所有建物之共有原則不符。

 

依民法第799-1條規定，區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，應由各所有人按其應有部分分擔之；除非規約另有約定，否則即屬強制性規範。民法第822條亦規定：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。」這些條文共同構成電梯費用分攤的法律依據。由於電梯屬整棟建築之共用設施，縱使一樓住戶不使用，仍享有建物整體價值與結構安全所帶來的利益，例如訪客、郵差、維修人員、搬運服務等亦可能使用電梯抵達各樓層，電梯因此被視為整棟建築功能的一部分，而非僅為特定樓層的便利設施。

 

再者，從財產權的角度觀察，一樓住戶雖不使用電梯，但其專有部分對整棟建築之共用設施具有應有比例之權利，即對電梯具有共有權，享有其存在帶來的附加價值，未來若出售房屋，電梯更新後可能提高整體房價或交易吸引力，因此負擔部分費用亦屬合理。實務上，法院對此議題亦有明確見解。例如電梯雖非一樓住戶主要使用設施，惟屬建物共用部分，所有權人應依其應有部分比例負擔維護與修繕費用，一樓住戶不得以未使用為由拒絕繳納。

 

又「電梯為公寓大廈共用部分之一，其修繕及更新費用應由全體區分所有權人依應有部分比例共同負擔。」顯示主管機關與司法實務皆採「共用原則優先於使用原則」之立場。至於剛搬入的新住戶是否仍須分攤過去發生之費用，若電梯汰換決議於其購屋前已作成，原則上新住戶仍需依其繼受之區分所有權人地位承擔分攤義務。

 

依民法第799-1條第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束。」換言之，繼受人購屋後，即承接該建物原所有權人於區分所有關係中之權利義務，包括公共基金繳納及共用部分維護費分攤義務，除非買賣契約另有約定由原屋主負擔，否則仍不得拒絕。惟若一樓住戶認為全額分攤顯失公平，仍可依同條第3項規定，於規約成立後三個月內，請求法院撤銷規約中顯失公平部分，或於區分所有權人會議中提出修改規約之提案。

 

實務上亦有部分社區透過區分所有權人會議決議，將一樓住戶電梯費用予以部分減免或免除，此時若決議程序合法並經全體同意，則屬有效變更。依公寓大廈管理條例第33條第1項規定，區分所有權人會議對於涉及共有部分費用負擔之事項，應經全體區分所有權人出席並獲出席人及其區分所有權總數過半數同意方得通過，且決議內容不得違反公共利益或特別損害特定住戶之權益。若一樓住戶認為合理分攤比例應低於他層，可於會議中提出具體方案，例如依實際使用比例、樓層高低設階梯式分攤，或由二樓以上住戶負擔電梯更新費之主要部分。一旦經會議通過並納入規約，即具有拘束全體效力。

-房地-公寓大廈-共用部分(公設)-電梯

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