使用公寓共用部分，是否合法？

問題摘要：

使用公寓共用部分之合法性，必須符合「設置目的、通常使用方法、不得違反法令及公共利益」四項原則。住戶縱有約定使用權，仍須在法律框架內行使，不得擅自變更設計或排他佔用。任何違法使用行為，不僅可被管委會制止，亦可能遭主管機關罰鍰並被法院命令回復原狀。公寓大廈乃共同生活體，其制度基礎在於公共秩序與合作精神，唯有遵守法定程序與合理使用原則，方能兼顧個別權利與整體社區利益，使公共空間回歸公平共享的本質，確保建築安全與居住品質。

 

律師回答：

關於這個問題，在現行公寓大廈制度下，區分所有權人與住戶對於建物之「共用部分」雖享有使用及收益的權利，但此權利並非絕對，必須受限於「設置目的」及「通常使用方法」，不得任意擅自變更或排他使用，否則即屬違法使用共用部分。此乃公寓大廈管理條例第9條所揭示之基本原則，亦是維持共同生活秩序與保障公共安全的核心規範。

 

公寓大廈管理條例第3條規定，共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，包括走廊、樓梯、門廳、巷道、屋頂、法定空地、停車場、水塔、電梯機房等。各區分所有權人對於共用部分及其基地，依第9條第1項，按其共有應有部分比例享有使用與收益之權；但此種使用應依第9條第2項規定「依其設置目的及通常使用方法為之」，若欲另作他用，必須經區分所有權人間另行約定，且該約定不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令。

 

換言之，住戶雖可使用共用部分，但不得變更設計用途或影響他人共用權，否則違反第9條之強制規定，管理委員會應依法制止並得請求主管機關或法院採取必要處置。以題所述情境為例，住戶與建商約定對大樓「法定空地」有使用權，並擅自拆除建築物前院圍牆、改鋪磁磚、改設停車位或擺設傢俱等，這類行為涉及變更原始設計及法定空地使用目的，即屬違法。

 

法定空地依建築法第97條及建築技術規則之規定，係建築物基地內依法應留設之空地，用以確保防火避難、通風採光及都市開放空間，其性質屬於公共安全設施，不得擅自變更用途或阻礙其功能。縱使住戶與建商間有私下使用約定，亦不得違反強制法令之規定，否則該約定依民法第71條屬無效。：「法定空地不得供個別住戶專用，亦不得增設圍牆、停車位或改變原設計用途。」

 

因此，該住戶自行拆除圍牆與草皮改鋪磁磚，即屬變更原設計之「二次施工」，依建築法第91條可處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或回復原狀，屆期未改善者，得按次連續處罰。管委會基於維護公共設施完整性之責，依法有權要求其恢復原狀，並可報請主管機關強制執行。

 

再以將大樓「走廊」鋪設地毯並擺放兒童玩具供遊戲使用為例，亦屬違法使用共用部分。走廊依建築設計與登記用途，係屬全體住戶共同使用之通行空間，依法屬「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳」，依公寓大廈管理條例第7條第2款明定，屬不得約定專用之共用部分。換言之，走廊僅得依其「通行」之通常用途使用，任何住戶不得擅自佔用、擺放私人物品或改作他用。鋪設地毯如未妨害通行尚可容忍，但若擺設兒童玩具並作為長期遊戲場地，顯非通常使用方式，且可能妨害他人通行或造成安全風險，即屬違法使用共用部分之行為。

 

實務上法院亦有相同見解，如：「住戶於公寓共用走廊擺放傢俱或設置私人設施，致他人通行不便者，違反公寓大廈管理條例第9條第二項規定，管委會得請求回復原狀並排除妨害。」可見即便出於善意或方便性，只要逾越原設計之使用目的，即屬違法。

 

另依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，若住戶違反通常使用方法，管理負責人或管委會應予制止，並得視情節報請主管機關或訴請法院為必要處置，若因此造成他人損害，並應負民事損害賠償責任。是以，管委會對於住戶擅自變更共用部分用途或佔用行為，除得請求排除妨害及回復原狀外，亦得視情節追究損害賠償責任。倘若住戶拒不改善，主管機關亦可依第49條第1項第2款處罰，即對違反條例規定擅自變更公共設施用途者，處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令限期改善或履行義務，屆期不改善者得連續處罰。

 

此項規範目的在於防止少數住戶侵害公共利益，維持共同生活秩序與建築安全。從法律結構觀察，公寓大廈制度的核心精神在於「共用共治」，每一住戶除擁有專有部分之財產權外，對於共用部分則僅享有按應有部分比例之共有權，該權利之行使不得排除他人同樣權利，亦不得違反公共管理規約。

 

公寓大廈管理條例第11條更進一步明定，區分所有權人應共同遵守規約與區分所有權人會議決議，違反者除得被制止外，亦得依法提訴請求強制執行。若住戶主張其與建商之私下約定具有法律效力，可單獨使用法定空地或共用部分，則須檢視該約定是否經全體區分所有權人同意並依法登記為約定專用部分。約定專用部分須經全體區分所有權人會議決議同意，否則不生效力。

 

故住戶與建商之約定如未經全體同意及主管機關備查，僅屬私下約定，對其他住戶不生拘束力，亦不得據以主張專用權。

 

綜上，關於使用共用部分是否合法，應從三個層面判斷：

第一，是否符合「設置目的及通常使用方法」，若變更用途或妨害公共利益即屬違法；

第二，是否經全體區分所有權人依規定程序同意並報主管機關備查，若無則該約定不生效力；第三，是否涉及違反建築、都市計畫或區域計畫法令，例如擅自變更法定空地或通道用途，即屬違建行為。題中所述情形，住戶擅自拆除圍牆、鋪設磁磚、擺放玩具，顯然違反公寓大廈管理條例第7條與第9條，屬非法使用共用部分，管委會應依職權制止並要求回復原狀，主管機關並得依法處罰。即使住戶與建商間另有約定，因違反強制法令而無效，不得作為抗辯理由。法院實務亦一貫採取嚴格態度，認為共用部分屬全體住戶共同財產，任何個別住戶不得藉由契約或實際使用侵占。其法律意義在於維持社區公平與安全，避免共用設施被私有化或不當利用。

-房地-公寓大廈-共用部分-住戶不當使用

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