社區之「開放空間」可以不對外開放嗎？

12 Nov, 2025

問題摘要：

開放空間之法律性質雖屬區分所有權人共有，但因建築設計及容積獎勵條件，已附加永久性公共使用義務，社區不得以任何理由封閉。其管理應兼顧安全與公共使用，唯有於經主管機關核准且不妨礙公眾通行之範圍內，方可設置低矮透空之欄杆或安全設施。違者除得遭罰鍰外，主管機關並可命其限期改善、強制拆除，甚至影響社區建築使用執照之合法性。從法理上言，開放空間雖由住戶負擔維護成本，但亦是都市整體公共環境的一環，住戶應理解該空間並非專屬權益，而係對社會的回饋與義務。若社區能在開放與安全間取得平衡，設置明確告示、適度監控與管理措施，使公眾得以安全使用，方符合法令規範與都市公共倫理。故結論為：社區開放空間依法不得封閉，應開放供公眾自由通行與休憩，若以任何形式阻止外人進入，即屬違法，主管機關得命其拆除障礙、回復原狀並處以罰鍰，附近居民要求恢復開放空間之使用權，於法有據，其主張自屬正當。

律師回答：

關於這個問題，社區內所設之「開放空間」是否得不對外開放，必須回歸其法定性質與設置目的加以判斷。

「開放空間」之意義

所謂開放空間，係指建築基地內依法令規定所留設，並開放供公眾通行或休憩使用之區域。依建築技術規則建築設計施工編第283條第1項規定：「開放空間，指建築基地內依規定所留設，而達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之空間，其類型包括沿街步道式開放空間及廣場式開放空間。」開放空間制度的立法目的，係為鼓勵建商留設綠地或公共空間，以換取容積獎勵，達成都市綠化、美化與公共休憩之目的。因此，雖然開放空間的所有權屬於建築基地所有權人或區分所有權人共有，然其使用上已具備「公共使用」之性質，社區不得任意封閉或拒絕外人進入。換言之，開放空間並非社區住戶專屬享有，而係屬公共使用義務之土地。這種性質上的「共有而公用」正是開放空間與一般社區法定空地或庭園綠地之最大區別。

實務上，開放空間多設於社區前院、建築物退縮地、沿街步道或花園廣場，雖由社區管理委員會負責維護，但管理權之行使不得與公眾使用義務相衝突。若社區以住戶安全為由，封閉開放空間、設置圍欄、警衛亭或隱匿開放空間標示牌，致一般民眾無法自由進入或辨識，即屬違反建築法及建築技術規則之規定，主管機關得依法令命其限期改善或強制拆除。建築技術規則第289條第1項明定：「開放空間除應予綠化外，不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。但基於公眾使用安全需要，且不妨礙公眾通行或休憩者，經直轄市、縣（市）主管建築機關審查同意，得設置高度1.2公尺以下之透空欄杆或灌木綠籬，透空面積應達三分之二以上。」可見，除非經主管機關審查核准並符合法定高度與透空比要求，社區不得以任何形式封閉開放空間。若違反者，依建築法第91條規定，主管機關得處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令限期改善或強制拆除其妨礙公眾使用之設施。

又依公寓大廈管理條例第16條規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用。」可知開放空間應供公眾通行或休憩，社區不得以設置欄杆、圍牆或隱藏告示牌等方式剝奪公眾使用權。住戶或管委會若違反此規定，依第47條規定可處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令限期改善或連續處罰。

主管機關對違規設置妨礙公眾通行之設施，得依法命其拆除或恢復原狀，且違者不得主張係出於維安目的以免除責任。由此可知，社區開放空間雖由管理委員會負責維護與管理，但其管理權必須服從公共使用義務。若以「防止外人侵入」「維護社區秩序」等理由設置圍欄或禁止非住戶進入，均屬違法。因為建商在申請建照時，係以提供開放空間供公眾使用為條件，以獲得容積獎勵或建蔽率放寬之許可，一旦完工使用，即負有永續開放之義務。若社區將開放空間封閉，形同違背原容積獎勵條件，主管機關命其改正，甚至撤銷使用執照。

開放空間之管理

社區的開放空間雖應開放供公眾通行或休憩，但其管理、維護仍屬社區管理負責人或管理委員會之權責，因此在開放空間上之路燈等設施，其修繕、管理、維護應由社區管理負責人或管理委員會負責。此外社區基於管理需求，在不違反開放空間設置目的下，亦得訂定管理規範，以作為管理之依循。

又關於沿街步道式開放空間是否應納入道路範圍，並適用道路交通管理處罰條例規定為管理，依交通部民國100年4月28日交路字第1000026642號函文意旨所示，乃屬事實認定問題，宜由縣市政府本權責認定處理，若納入「道路」範圍，除應供公眾通行外，並宜由管轄道路主管機關確定其交通管制設施及交通執法等事項，依交通法規予以納入管理。

「開放空間係依法留設供公眾使用，其所有人或管理人不得拒絕公眾進入，若有違反者，主管機關應依建築法第91條等規定予以處理。」法院實務亦持相同見解，臺北高等行政法院103年度訴字第203號判決指出：「開放空間之設置目的在提供公眾使用，其所有權人不得以管理為由封閉或限制使用，否則違反建築法及相關規定。」

可見，無論開放空間位於社區何處，原則上均應開放供社會大眾自由進出與休憩。至於開放空間的「合法設施」範圍，依建築技術規則第283條第2項規定，加裝頂蓋如不妨礙通行，淨高不得低於6公尺，深度不得超過高度之4倍，且透空面積應達立面周圍面積三分之二以上，方屬合法。另如設置照明、座椅、路燈等為保障公眾安全或便利使用之設施，亦屬合理管理行為。但若設置警衛亭、柵欄、停車設施或其他排他性障礙，均屬違法。至於社區管理委員會對開放空間之維護責任，依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管委會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔。

換言之，開放空間之修繕維護責任仍屬社區全體住戶共同負擔，但不得因此限制外人使用。若公眾於使用過程中有違規或損壞設施，管委會得依管理規約要求公眾遵守秩序並報請主管機關協助執行，但不得藉此剝奪公眾進入權。部分社區擔心外人出入造成治安疑慮，會主張僅於特定時段開放或設置警衛檢查。此類措施若經主管機關核准並不妨礙一般公眾合理使用，尚可被視為管理行為；但若完全封閉或形式上開放實質上封鎖（例如隱匿開放空間告示牌、設高牆遮蔽入口），即屬違法。

「開放空間應具可辨識性與可達性，社區不得以綠籬、欄杆或其他障礙阻止一般民眾進入。」

因此，社區以安全為由設置欄杆封閉花園空地，並隱藏開放空間告示牌之行為，顯然違背開放空間法定開放義務。該花園雖屬社區共有土地，但係以開放供公眾使用為前提而獲得容積獎勵，現封閉不開放已違法。附近居民要求拆除欄杆並恢復開放空間之公共性，於法有據，主管機關應依職權命社區改善或拆除違法設施。