社區或公寓大廈增加或減少公共設施如電動車充電。是否可以由管會員決定？

問題摘要：

社區或公寓大廈增加或減少公共設施，並非管委會得單獨決定之事項。管委會僅能提出建議與執行決議，任何涉及共用部分之變更、設置或廢除，須依公寓大廈管理條例第9條、第10條、第23條及第36條規定，經區分所有權人會議合法決議方得為之。若未經決議擅行，除違法外，其他住戶得提起民事訴訟請求撤銷、確認無效或求償。為避免爭議，社區應落實民主決策程序，兼顧科技發展與住戶權益，在法定架構下妥善處理共用部分之增減，方能在便利與秩序間取得平衡，達成和諧居住與永續管理的目標。

 

律師回答：

關於這個問題，在現代都市居住型態中，公寓大廈或社區住宅的共同使用設施不僅關係到住戶的生活便利與品質，更涉及法律上「共用部分」的權屬與管理問題。當住戶或管委會有意增加或減少公共設施，例如增設電動車充電樁、太陽能板、監視器、健身房設備，或拆除原有的噴水池、花圃、休閒設施等，往往產生「是否得由管委會自行決定」的爭議。

 

實際上，依公寓大廈管理條例及民法關於共有物管理之規定，管委會雖為執行機關，但其職權僅限於執行區分所有權人會議決議及維護既有共用部分之清潔、修繕、一般改良等，若涉及「增加」或「減少」共用部分，屬性質上變更建築結構或使用目的之重大行為，依法必須經區分所有權人會議決議方得為之，而不得由管委會逕行決定。

 

依公寓大廈管理條例第6條至第10條規定，住戶雖可在其專有部分內進行維護修繕，但於行使權利時不得妨害他人之安寧、安全與衛生；若需利用共用部分，應經管委會同意。此條文明確界定專有與共用之界線，顯示共用部分的任何改變必須經共同決策程序，以維護整體社區秩序與公平使用權。

 

第9條更規定，各區分所有權人按應有部分比例對共用部分有使用收益權，住戶使用共用部分應依設置目的與通常使用方法為之，不得任意改變。若有違反，管委會應制止並可訴請法院或請主管機關處理。由此可知，任何「變更共用部分用途」的行為均屬違法，除非經規約明定或住戶會議決議通過。

 

第10條則明示，共用部分的修繕、管理與維護由管委會負責，但僅限於維護或一般改良，不包含結構性變更或新設施增加。

 

依8條規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

 

若管委會逕自改建或拆除公共設施，將逾越職權。依第23條，關於公寓大廈共用部分、約定共用部分及基地使用方式的變更，必須經由規約載明，並經區分所有權人會議特別決議方生效力。

 

換言之，若社區擬增設電動車充電設施、太陽能板或監視系統，屬於共用部分之改良行為，應提案於區分所有權人會議決議，通常需經出席人數過半且其持分比例過半數之同意方可通過；若屬重大變更或影響建築安全、外觀、用途者，甚至需全體同意。若未經合法決議，管委會擅自施作，將構成違反第9條第二項之違法使用行為，其他住戶得請求停止或拆除，並可主張損害賠償。

 

第36條進一步規定管委會職務，包括執行區分所有權人會議決議、共用部分之維護修繕及一般改良、社區安全環境維護、違規制止、財務管理及公共安全申報等。由條文可知，管委會乃執行機關，非決策機關。其可執行「一般改良」係指不改變原設置目的且不影響全體住戶權益之輕微改善，如更換燈具、增設監視器、改善排水設備等；若屬新增設施或結構性改變，如加建遮雨棚、增設充電樁、改建花圃為停車位，均須依規定召開住戶大會決議。以近年電動車充電樁為例，隨科技普及及環保政策推動，許多社區住戶提出增設充電設備之需求。

 

然而，車位空間多屬約定專用或共用部分，其電力供應系統連結公共電源，涉及用電安全與電載容量變更，非單一住戶可自行施作。依條例規定，此類設置行為須經區分所有權人多數決同意或規約另有約定，並由管委會擬定管理辦法，如用電分攤、使用時段、安全檢測及費用負擔標準，經會議通過後方可實施。若未經決議貿然施工，除違法設置外，其他住戶得訴請拆除或求償損害。反之，若社區因公共安全或節能需求欲「減少」公共設施，例如拆除閒置噴水池、拆除舊健身房改為停車位，亦非管委會可逕行決定。

 

依民法第820條，共有物之管理須經共有人過半數及其應有部分合計過半數同意；若屬重大改建或用途變更，須全體同意。法院實務亦多採此標準，如變更共用部分用途屬於「共有物處分行為」，非單純管理事項，應經全體區分所有權人同意方屬合法。

 

因此，管委會僅能提案、執行決議，不能取代住戶會議之集體決定權。實務上，增減公共設施最常引發爭議的即是「停車空間改設」、「電動車充電設備設置」、「頂樓太陽能發電裝置」及「公共空間封閉改用途」等。若管委會未依程序辦理即逕自執行，除違法外，亦易引起訴訟。例如若因擅設充電樁造成電力超載引發火災，管委會或委員可能需負民刑事責任。

 

若住戶未經許可佔用公共空間設置個人充電設備或堆放雜物，管委會有義務制止並可報請主管機關處理。法律的核心原則在於「共用部分屬於全體區分所有權人」，任何變動須依規約或會議決議為之。對於欲增加設施的住戶而言，正確作法應為向管委會提出書面申請，由管委會評估安全、電載容量、設置地點與費用來源，再列入區分所有權人會議議程，由出席人數過半且其持分比例過半數同意通過後，委由管委會執行。此程序不僅符合法定要件，亦能避免日後責任爭議。對於管委會而言，若有住戶提案減少或撤除共用設施，應先評估該設施是否屬全體共有、是否影響他人使用收益，再依條例召開會議，並於會議紀錄載明表決結果及出席比例，會後公告全體住戶。倘有住戶不同意，仍可依法提起確認決議無效之訴。

 

實務上，法院對於社區共用部分變更之合法性判斷，著重程序合法與比例原則。例如，若增設設施目的合理且未侵害其他住戶利益，且經多數決議通過，法院通常予以認可；但若程序瑕疵或損及部分住戶權益，即可能認定決議無效。從長遠而言，社區或公寓大廈在面對科技變遷、生活型態轉變時，勢必面臨共用設施更新與改良的需求，無論是設置電動車充電樁、太陽能發電、監視設備或共用垃圾冷藏設備，皆應建立「合議決策、透明程序、風險評估、費用分攤」四大原則。透過管委會提出建議，住戶會議依法決議，並將結果載入會議紀錄與公告，不僅能確保合法性，更能維護社區和諧與安全。

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