社區頂樓可以裝冷氣主機或其他的私有設備嗎？　

問題摘要：

社區頂樓屬公寓大廈共用部分，除非經有效約定專用或分管契約，任何住戶不得擅自安裝冷氣主機或其他設備。未經同意之設置，管委會得拒退保證金、命限期拆除，甚至得報請主管機關裁罰。若因此妨害公共安全、排氣、排水功能或影響他人生活品質，其他住戶得依民法第767條、第184條等規定，請求排除妨害、回復原狀及損害賠償。住戶如有使用需求，應循合法程序申請，取得管委會與區分所有權人會議同意，方可於屋頂或外牆設置主機，以避免陷入違法使用與鄰里爭訟之風險。

 

律師回答：

冷氣主機裝設於社區頂樓的法律爭議，在於屋頂空間的性質究竟屬於共用部分、約定專用部分或分管專用部分，若未經合法程序同意即擅自占用，將涉及侵害共有物使用權、違反公寓大廈管理條例之行為，甚至可能構成刑法上的竊佔罪。依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，頂樓（即樓頂平台）係屬共用部分，除非有區分所有權人會議或規約明定為約定專用部分，否則原則上應供全體區分所有權人共同使用。

 

又依第9條第2項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，且不得違反區域計畫法、都市計畫法及建築法令，違反者管理委員會應予制止，並得請主管機關或法院為必要處置。

 

是以，大樓屋頂平台主要係作為防水、防護、避難及設置公用設備（如水塔、避雷針、電梯機房等）之用途，非供個別住戶任意放置冷氣壓縮機、加壓馬達或其他私人物品。若住戶未經管委會及全體區分所有權人同意即擅自在頂樓安裝冷氣主機，雖其目的可能僅為技術性需求（例如樓層過高、無法懸掛於外牆），仍屬侵入共用部分之行為，管理委員會依法可要求拆除。依第6條第4款規定，住戶於維護、修繕專有部分或設置管線時，必須使用共用部分者，應先經管委會或管理負責人同意後方得為之。

 

此條意旨在維持公共設施完整性與安全性，防止個別住戶恣意占用。若未經核准而施工，不僅可由管委會沒收施工保證金，更可依第9條第4項主張損害賠償，必要時並得訴請法院強制拆除回復原狀。至於住戶主張「同社區隔壁大樓已有其他人安裝」而認為應准許比照處理者，亦不成立。

 

依公寓大廈管理條例第33條規定，於屋頂設置廣告物、基地台或其他類似設備時，應經頂層區分所有權人同意，該規範雖未明言「冷氣主機」，但依類推解釋，其性質相近，仍須經頂層住戶及區分所有權人會議同意方得設置。若他棟建築物係不同管理組織或歷史上已形成默示分管使用習慣，不代表本棟社區即得援引該狀況作為例外。法律適用重在個別大樓之管理規約與會議決議，並非社區間可相互援引「一體適用」。法院一貫認為頂樓屬全體共有人共有，不得單獨使用。

 

最高法院97年度台上字第2278號判決即指出，除非共有人間有明示或默示分管契約，否則任何一人不得單獨占用共用部分，否則他共有人得依民法第767條第1項規定，請求返還共有物並除去妨害。又民法第821條規定，共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；因此，即使管理委員會未提告，其他任一區分所有權人仍可單獨起訴請求拆除冷氣主機。若該行為同時妨害公共安全或阻礙逃生路線，亦可能違反建築法與消防法之規定。建築技術規則第38條要求屋頂避難空間應保持暢通，住戶任意放置大型冷氣機組、鐵架或管線，恐致逃生障礙，主管機關得依消防法第36條或建築法第91條命其限期改善或拆除，並得按次處罰。至於竊佔罪部分，刑法第320條第1項規定：「意圖為自己不法之所有而竊佔他人之動產者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科罰金。」而第323條之1則規定：「無權占有不動產或他人之不動產使用收益權者，處二年以下有期徒刑、拘役或科或併科罰金。」

 

若頂樓平台屬全體區分所有權人共有，個別住戶擅自以門鎖、鐵柵或圍牆封閉區域，專供自用或安裝冷氣壓縮機，並排除他人使用，即有成立竊佔罪之可能。惟須審酌其主觀惡意、使用性質及時效，若僅屬誤信有權使用或經他人默許，實務上多不以刑事處理，而以民事請求排除妨害為主。除冷氣主機外，若頂樓住戶加蓋、鋪磚或設置鐵皮屋，導致化糞池排氣管堵塞或防水層受損，造成下層漏水、臭氣或壁癌，依民法第184條侵權行為責任規定，該住戶應負修復及損害賠償責任。

 

至於若公寓屬於1995年6月28日《公寓大廈管理條例》施行前取得建照者，實務上認可頂樓可能存在「分管契約」，即各層住戶長期默認特定使用範圍，例如頂層住戶專用屋頂平台。此種分管契約即使未書面約定，只要有長期默示使用事實且他共有人未異議，法院仍得認定成立，該分管範圍內的使用（包括冷氣主機設置）即可視為合法。但若屬條例施行後興建之大樓，依第7條第2項明文，屋頂不得為約定專用部分，僅得供全體住戶共同使用，因此任何單一住戶無權占用。管委會若放任不處理，其他住戶仍可依法請求制止或報請主管機關查處。若管委會本身標準不一，例如對舊住戶未執行、對新住戶卻嚴格要求，雖屬管理不當，但並不構成法律上「差別待遇」或「權利濫用」之違法，除非能證明管委會決議程序瑕疵或違反規約，否則難以主張撤銷或損害賠償。

 

實務上建議，住戶若確有技術需求，應事先向管委會提出申請，附上設計圖、施工說明及安全報告，並經區分所有權人會議決議同意後始得施工，否則即使已安裝完成，仍可能被命拆除且沒收保證金。若已安裝而遭拒退保證金，可檢具施工申請文件、管委會通知及同社區慣行證明資料，提起民事訴訟請求返還，惟法院仍會以違法使用共用部分為由駁回。

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