建商未依法提撥公共基金或將收取之公共基金移交，應如何救濟？

問題摘要：

建商未依法提撥或移交公共基金，屬於違反強制規定，住戶與管委會的救濟途徑包括：一、由管委會或管理負責人依職權向建商請求交付，必要時提起民事訴訟；二、向直轄市或縣（市）政府主管機關檢舉，請求行政機關命其履行並處罰；三、若涉及侵占或背信，得提起刑事告訴；四、住戶應在購屋契約中明訂基金提撥條款，以便日後追訴。透過這些法律途徑，社區才能確保公共基金專款專用，保障住戶的共同權益，避免因建商惡意規避義務而使社區在起步階段即陷入管理資金不足的困境。

律師回答：

在公寓大廈的興建與交屋過程中，公共基金的提撥與移交，常常是引發爭議的焦點。依照公寓大廈管理條例第18條規定，公共基金應設置，且其來源包括四大部分：第一，建商（即起造人）在領得使用執照一年內，針對公共設施管理維護事項，必須按工程造價的一定比例或金額提列，並於申請使用執照時提出已繳交至直轄市或縣（市）主管機關公庫代收的證明；第二，區分所有權人依區分所有權人會議決議所繳納的款項；第三，該基金的孳息；第四，其他收入。這樣的制度設計，是為確保新建成的社區在交屋後，有足夠的資金進行公共設施的清潔、修繕與維護，避免一開始便因資金不足而陷入管理困境。

因此，建商依法負有提撥義務，並不得將這筆基金挪作他用。依條例明文，建商在社區成立管理委員會或推選管理負責人，並完成第57條規定的公設點交程序後，必須將這筆基金移交，由公庫代為撥付給社區，存入專戶，由管理委員會或管理負責人專責管理。基金的運用也必須依照區分所有權人會議的決議，不得隨意動用或侵占。若區分所有權人會議有決議，基金甚至可以交付信託，由專業機構依規劃管理運用。

然而，實務上常見建商拒不提撥，或提撥後拒不移交的情況，導致管委會成立後缺乏基金，無法有效運作，住戶權益受損。遇到此種情形，法律提供幾個救濟途徑。首先，管理委員會或管理負責人可依條例第36條第七款職權，對基金收支、保管與運用進行追究，並以管委會名義向建商主張請求移交，這是其法定職責。若建商拒絕，管委會或管理負責人可以循民事訴訟途徑，依契約義務或法定債務不履行的法律關係，提起請求交付之訴，請求法院判令建商履行移交義務。其次，若建商違反提撥或移交義務，住戶或管委會也可以向直轄市或縣（市）政府主管機關檢舉，請求主管機關介入。主管機關依職權得命建商履行義務，並得對其處以罰鍰，這在公寓大廈管理條例第49條已有相應罰則，若起造人違反第57條規定，將面臨新臺幣四萬元以上二十萬元以下的罰鍰，並得限期命其改善，屆期不履行者更可連續處罰。雖然第49條主要針對點交程序，但依公共基金的規範與主管機關職責，建商拒不提撥或移交，仍可由主管機關命其履行，否則須承擔法律責任。

再者，住戶也可透過集體行動，若建商拒不配合，住戶多數決可授權管委會代表提起訴訟，透過法院強制建商交付。這時法院通常會調查建商是否已在請領使用執照時繳交提撥基金，若建商違法規避，法院可判令其履行，並加計利息賠償。若建商已提撥但未移交，法院也會依據基金性質屬於社區全體區分所有權人之專款專用資金，判令建商交付。值得注意的是，公共基金的性質並非屬於個別住戶私產，而是整體區分所有權人之共有基金，因此即使個別住戶欲請求，仍須透過管委會或管理負責人，以全體名義統一行動，才有正當性與效力。

假如建商惡意拖延或侵占基金，還可能涉及刑事責任，例如侵占罪或背信罪，尤其當基金已提撥至專戶但被移用時，更符合刑事構成要件。住戶或管委會可視情況報警處理，讓檢察機關展開偵辦，以提高壓力。最後，住戶在購屋時，應特別注意買賣契約中有關公共基金提撥的條款，若建商未明列提撥比例或金額，住戶可要求增訂，並保留追訴權。交屋後，管委會應立即向主管機關確認建商是否已提撥基金並存入公庫，若未提撥，應及時採取行動，以免時效流失或證據湮滅。

-房地-公寓大廈-財務-公共基金移交